近日，北京市住建委針對商辦類產(chǎn)品出臺了新的限購政策，并且隨后就全部暫停了6個違規(guī)商辦類項目的網(wǎng)簽。這也是自2010年樓市開始限購以來，商辦類產(chǎn)品首次加入“限購套餐”。不僅如此，不止限購，還有禁止貸款、禁止新建商辦出售給個人的做法，進一步打擊了商辦市場的投資風氣。

不難看出，在“3·17”樓市新政后，新一輪樓市調(diào)控已經(jīng)開啟，從限購到限貸，從遏制“假離婚”到遏制學區(qū)房、商辦公寓，多種措施正在使住房重新回歸居住屬性。

在嚴厲的政策下，北京住宅市場還處于消化調(diào)整中，新房供應明顯放緩。據(jù)亞豪機構提供的數(shù)據(jù)顯示，4月份預計僅有10個住宅類新房入市，而且還都是主打大戶型的改善類產(chǎn)品。原本還會有7個商辦類新盤，但由于遭遇限購新政的影響，商辦市場很可能陷入冰封，這7個商辦新盤恐怕難以如約入市了。

4月僅10個住宅新盤 難覓小戶型

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自從“3·17”新政后，住宅類產(chǎn)品還未有新盤入市，這樣的供應低迷情況很可能延續(xù)到4月份。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年4月，北京住宅市場預計僅有10個住宅類項目入市，其中只有泰禾·昌平拾景園是首次入市的純新盤，其他的如首開保利·熙悅誠郡、麗景長安等9個樓盤都是老項目后期。

從4月入市項目特征來看，五環(huán)內(nèi)僅首開保利·熙悅誠郡一個項目，其余均位于五、六環(huán)之間以及六環(huán)外，由于北京供地結構已明顯以六環(huán)外為主，城區(qū)住宅項目供應量逐漸呈現(xiàn)鳳毛麟角之勢，因此業(yè)內(nèi)人士認為，雖然有收緊調(diào)控的影響，城區(qū)項目相對受到制約較小，市場接受度仍會較高。

此外，北青報記者通過亞豪機構提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，4月新盤中只有房山區(qū)長陽光和作用、韓建雅苑和東亞·朗悅居三個項目有兩居室，且兩個位于六環(huán)外，一個位于五環(huán)外。除此之外，其余項目皆為大戶型的三居或四居。

不僅是難覓小戶型正在成為新房市場的特點，新盤數(shù)量逐漸減少的趨勢也將持續(xù)一段時間。從近兩個月的項目取證速度來看，目前對于預售價格的監(jiān)管依然嚴格。業(yè)內(nèi)人士認為，尤其是在“3·17”新政出臺，嚴控房價的階段，接下來一段時間的發(fā)證速度仍會較為緩慢，因此也將影響短期內(nèi)的市場供應。月均十余個住宅項目或成為常態(tài)。

開發(fā)商推盤節(jié)奏被打亂

不僅是預售證的限制，新政對于二套房的認房又認貸，并且提高了二套房首付，也讓開發(fā)商的推盤節(jié)奏陷入慌亂。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，突如其來的“3·17”新政打亂了開發(fā)商的入市節(jié)奏，3月下旬以及4月份北京住宅市場將進入供應調(diào)整期。新政當中對于二套房的重新認定使得開發(fā)商不得不重新篩選有效客源。

首先從“非普”標準來看，目前北京“普通住宅”為五至六環(huán)單價不超過31680元/平方米，而今年北京五六環(huán)之間純商普宅成交均價已高達48632元/平方米，由此可以看出北京六環(huán)內(nèi)已全部“非普”，甚至六環(huán)外部分項目也已邁入“非普”的行列，因此對于新房市場而言，如果被認定為二套房，購買新房的首付比例已基本都攀升至八成。

按照今年以來全市六環(huán)內(nèi)740萬元的套均總價來計算，相比新政前的只認房不認貸，一些換房買家的首付需多付出近300萬元，因此新政對于這部分改善型需求群體來說影響最大。因此，郭毅表示，這部分“賣一買一”的改善型需求所占比重較大，對于需求端的直接遏制也使得開發(fā)商不得不調(diào)整供應節(jié)奏。

　商辦類新盤將銳減 成交量可能腰斬

事實上，在亞豪機構提供、4月預計開盤的項目總共有17個，不僅有10個住宅項目，還有7個商辦類新盤。但3月26日晚間出臺的商辦類產(chǎn)品的限購新政，讓這7個商辦產(chǎn)品入市銷售的可能性變得微乎其微。根據(jù)北京市發(fā)布的《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續(xù)5年繳納社會保險或者連續(xù)5年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，這一新規(guī)將未建、在建、在售，以及二手商辦產(chǎn)品全部囊括其中，完全阻斷了個人購買商辦產(chǎn)品的渠道，對于商辦市場來說也成為一記“強擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將就此終結。商辦項目曾經(jīng)吸引購房人的低總價、五成首付的優(yōu)勢，都已經(jīng)不復存在，并且明確規(guī)定新建商辦項目不得出售給個人，因此業(yè)內(nèi)預計，原本計劃近期開盤的7個商辦類新盤很可能會無一入市。

不僅如此，商辦類產(chǎn)品的成交也很可能陷入冰封。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，北京商住等商辦項目可能成交量腰斬。

數(shù)據(jù)顯示，商辦類產(chǎn)品從去年起就占了新房成交的一半以上。以2016年1月1日截至2017年3月23日的所有居住功能屬性物業(yè)看，包括普通住宅、自住房、商住公寓、別墅共計成交了14.16萬套，其中商辦產(chǎn)品將近7.6萬套，占比達到了53.6%。

商辦成品成為新房成交主力的情況，今年應該不會發(fā)生了。上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進也表示，限購商辦產(chǎn)品后，個人認購此類產(chǎn)品不能貸款、要有5年社保、無房產(chǎn)記錄等要求，直接使得此類物業(yè)的認購價值幾乎壓縮為零?；蛘哒f，已經(jīng)使得此類物業(yè)從香餑餑轉變?yōu)闋C手山芋。