房地產(chǎn)這個(gè)巨型市場(chǎng)，時(shí)至“中局”。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松在2016年度報(bào)告中的《致股東信》中說(shuō)道，房地產(chǎn)下半場(chǎng)是“存量的時(shí)代”，世聯(lián)行要做的努力是建立資產(chǎn)與人的聯(lián)接，不斷擴(kuò)大入口，豐富場(chǎng)景和服務(wù)。

3月29日業(yè)績(jī)會(huì)上，世聯(lián)行披露了2016年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：營(yíng)業(yè)收入約為62.7億元，比上年增長(zhǎng)33.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為7.47億元，比上年增長(zhǎng)46.69%；基本每股收益0.37元/股，比上年增長(zhǎng)37.04%。

陳勁松直言，在大范圍嚴(yán)格調(diào)控之下，對(duì)于今年房地產(chǎn)成交量并“不樂(lè)觀”，因此世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)2017年37%的增長(zhǎng)目標(biāo)“并不容易”。但他也表示作為地產(chǎn)的老運(yùn)動(dòng)員，世聯(lián)行有穿越周期風(fēng)險(xiǎn)的自信，并將持續(xù)擴(kuò)大做為布局存量資產(chǎn)的入口——長(zhǎng)租公寓。

謹(jǐn)慎的增長(zhǎng)目標(biāo)

全國(guó)范圍內(nèi)強(qiáng)化的調(diào)控正在增加后市的不確定性，在業(yè)績(jī)會(huì)上，世聯(lián)行的高管表露了信心，但也給外界傳遞了他們謹(jǐn)慎的策略。

翻看世聯(lián)行2016年業(yè)績(jī)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62.70億元，同比增加33.10%；歸屬上市公司股東凈利7.47億元，同比增加46.69%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為22.94億元，同比增加409.17%；每股收益0.37元，同比增加37.04%。

世聯(lián)行的新房代理業(yè)務(wù)依然稱雄業(yè)內(nèi)，在2016全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)代理銷(xiāo)售金額5108億元，新房交易服務(wù)已覆蓋全國(guó)30多個(gè)省，布局達(dá)172個(gè)城市。公司目前累計(jì)已實(shí)現(xiàn)但未結(jié)算的代理銷(xiāo)售額約3251億元，將在未來(lái)的3至9個(gè)月為公司帶來(lái)約25.0億元的代理費(fèi)收入，為公司未來(lái)業(yè)績(jī)提供保障。

但陳勁松直言，在大范圍嚴(yán)格調(diào)控之下，對(duì)于今年房地產(chǎn)成交量“不樂(lè)觀”：“最主要原因是，貢獻(xiàn)主要成交額的城市成交量在下滑，比如說(shuō)深圳（樓盤(pán)）、北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）。雖然也有創(chuàng)新高的例子，但總量太低。”

他同時(shí)表示，今年二手市場(chǎng)增長(zhǎng)也有困難，個(gè)人杠桿已經(jīng)加得足夠高，個(gè)人的首付壓力會(huì)非常大。對(duì)于目前三四線城市價(jià)格上漲，他認(rèn)為如果收入沒(méi)有明顯增長(zhǎng)，三四線城市房?jī)r(jià)上漲不可持續(xù)。

對(duì)于本輪調(diào)控周期何時(shí)結(jié)束？陳勁松認(rèn)為要關(guān)注兩個(gè)標(biāo)志：金融政策變化和長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)，在長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)前，對(duì)房?jī)r(jià)的打壓不會(huì)放松，現(xiàn)有的調(diào)控政策已經(jīng)取得成效，炒樓的現(xiàn)象被遏制。

基于此，世聯(lián)行對(duì)2017年設(shè)定目標(biāo)是預(yù)計(jì)收入86億元，以2016年世聯(lián)行62.7億元的收入來(lái)看，這一目標(biāo)同比增長(zhǎng)約37%，比2016年實(shí)現(xiàn)的增幅高出約4個(gè)百分點(diǎn)，這也是過(guò)去三年復(fù)合增長(zhǎng)率的水平。

陳勁松稱因?yàn)檎{(diào)控的不確定性，此目標(biāo)實(shí)現(xiàn)并不容易，但也有自信。他的判斷邏輯是世聯(lián)業(yè)務(wù)不只集中在重點(diǎn)調(diào)控城市，在三四線城市也有廣泛的渠道；此外世聯(lián)行的收入結(jié)構(gòu)有變化，公寓、寫(xiě)字樓、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等將貢獻(xiàn)穩(wěn)定的業(yè)績(jī)，這是世聯(lián)行穿越周期風(fēng)險(xiǎn)的底氣。

在凈利潤(rùn)的考量中，世聯(lián)行設(shè)定2017年的增長(zhǎng)目標(biāo)為17%，相比往年下降許多。副總經(jīng)理袁鴻昌解釋，這是因?yàn)樽非笫杖氡３挚焖僭鲩L(zhǎng)，此外向存量投資、向入口投資、向系統(tǒng)投資可能會(huì)產(chǎn)生虧損，但這是為未來(lái)盈利的布局。

主管世聯(lián)行創(chuàng)新業(yè)務(wù)的CEO朱敏在現(xiàn)場(chǎng)表示，世聯(lián)行在不斷轉(zhuǎn)型的路上，現(xiàn)在的投資回收周期會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)，存量部署到一定程度以后，關(guān)聯(lián)收入會(huì)產(chǎn)生爆破式的增長(zhǎng)，“生活不僅僅茍且，還有詩(shī)和遠(yuǎn)方”。

布局存量的野心

世聯(lián)行不斷重申要做的努力是建立資產(chǎn)與人的聯(lián)接，不斷擴(kuò)大入口，豐富場(chǎng)景和服務(wù)，長(zhǎng)租公寓正是其布局的重點(diǎn)。

世聯(lián)行長(zhǎng)租公寓品牌名為紅璞公寓，目前簽約已達(dá)到20000間，開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)5000間，主要集中在廣州（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)）等城市。3月29日，陳勁松在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，世聯(lián)行做長(zhǎng)租公寓的目標(biāo)是100萬(wàn)間，這是一個(gè)長(zhǎng)期的投入過(guò)程，并不著急盈利。

不同于其他公寓品牌在一線城市的爭(zhēng)奪，世聯(lián)行認(rèn)為一線城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，朱敏直言，因?yàn)樗悴贿^(guò)賬，所以不干。

朱敏分析認(rèn)為，深圳長(zhǎng)租公寓效益不高，邊際價(jià)值也不大，集中式的物業(yè)又非常少，“深圳的二房東已經(jīng)很難做了，我們也沒(méi)看到北京的房子出租率會(huì)更高一點(diǎn)，所以北京、上海、深圳，我們還在觀察，找到好的機(jī)會(huì)我們才做。”

陳勁松則回應(yīng)道，世聯(lián)行的長(zhǎng)租公寓想要盈利就能盈利，但現(xiàn)在關(guān)鍵是要上量，今年年底將布局10萬(wàn)間，需要持續(xù)的投入。

世聯(lián)行財(cái)務(wù)總監(jiān)王海晨現(xiàn)場(chǎng)算賬：“如果做10萬(wàn)間公寓的話，一間公寓就要投入2800元的裝修，10萬(wàn)間就是20多個(gè)億；寫(xiě)字樓的包租方面，10萬(wàn)平方米也要投入大概幾千萬(wàn)元的改造費(fèi)用。”

盡管世聯(lián)行目前賬面上擁有32.71億元現(xiàn)金，但為了實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓等重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模突破，世聯(lián)行仍然在積極進(jìn)行融資。去年，世聯(lián)行曾欲通過(guò)定向增發(fā)募集20億元用于長(zhǎng)租公寓建設(shè)，但目前仍未得到最終批準(zhǔn)。

除了銀行貸款以及其他融資渠道之外，世聯(lián)行也不排除在長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化方面進(jìn)行嘗試，但陳勁松表示，世聯(lián)行并不著急，一方面是因?yàn)楣具€有錢(qián)，公寓規(guī)模也還沒(méi)上來(lái)；另外一方面是資產(chǎn)證券化的融資成本并不比長(zhǎng)期貸款便宜。

以長(zhǎng)租公寓為代表的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是世聯(lián)行布局存量市場(chǎng)的重要一環(huán)。世聯(lián)行希望將交易場(chǎng)景從新房代理銷(xiāo)售的案場(chǎng)延伸至互聯(lián)網(wǎng)、社區(qū)、公寓門(mén)店、聯(lián)合辦公、寫(xiě)字樓等多個(gè)場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)資源的協(xié)同以及規(guī)模效應(yīng)。