摘要：政策的變化是突然的，不給你打招呼的，但如此限制政策的出臺(tái)最終還是為了治理整個(gè)二手房市場(chǎng)的非理性，二手房?jī)r(jià)格的這一輪上漲，已經(jīng)就是“非理性繁榮”了。不打住，最后被傷害最深的還是高位沖擊去買(mǎi)房的人。他們往往還不是炒房客，而是那些被“上車(chē)論”給嚇壞了的焦慮年輕人。

  一時(shí)之間，樓市調(diào)控全國(guó)都要學(xué)北京了！學(xué)什么？學(xué)習(xí)北京加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理，為什么北京經(jīng)驗(yàn)值得學(xué)，因?yàn)楸本┑恼{(diào)控政策出手狠，夠密集，幾乎一天一道金牌。

  原以為控制了新盤(pán)的價(jià)格就能穩(wěn)住全年房?jī)r(jià)不漲，沒(méi)料到不受價(jià)格監(jiān)管的二手房鉆了空子被炒上了天，北京出手不狠不急才怪，10天內(nèi)連續(xù)出臺(tái)9項(xiàng)規(guī)定，北京依然領(lǐng)跑全國(guó)購(gòu)房門(mén)檻第一。

  在上周和上上周的《地平線》專欄中，我們關(guān)注的都是北京的房子，先是“認(rèn)房又認(rèn)貸之后，認(rèn)清你在哪個(gè)階層”，然后是“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離之后，北京的房?jī)r(jià)戛然而止？”這周我們還是要關(guān)注北京，因?yàn)楸本┮幌伦映蔀榱巳珖?guó)樓市調(diào)控的標(biāo)桿了，而住建部總結(jié)的北京經(jīng)驗(yàn)就是四個(gè)字，“出頭必打”。

  住建部沒(méi)有明說(shuō)的，是北京對(duì)被炒上天且據(jù)說(shuō)是這一輪二手房?jī)r(jià)領(lǐng)漲之源的學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)治理，首先取消不具備實(shí)際居住意義的過(guò)道房、車(chē)庫(kù)房、平房一間改多間等異形房的學(xué)區(qū)房資格，接著對(duì)最熱的學(xué)區(qū)北京西城金融街學(xué)區(qū)下手，嚴(yán)打中介炒房，關(guān)停查處多家中介門(mén)店，而更狠的辦法還在繼續(xù)，北京市教委表示，2017年北京幼升小將繼續(xù)擴(kuò)大多校劃片，并將通過(guò)“隨機(jī)搖號(hào)”的方式確定具體學(xué)校學(xué)位，一時(shí)間“已購(gòu)學(xué)區(qū)房或貶值”的新聞被傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，對(duì)搶購(gòu)學(xué)區(qū)房的父母?jìng)?ldquo;殺傷力”很強(qiáng)。

  要說(shuō)這么多嚴(yán)打市場(chǎng)的政策組合拳，加上“出頭必打”的重拳，似乎對(duì)二手房市場(chǎng)熱度的抑制力是足夠的，但我們還是堅(jiān)持一樣的觀點(diǎn)，在所有的組合拳中，真正最具殺傷力的其實(shí)還是認(rèn)房又認(rèn)貸，所謂的“處女貸”政策，本來(lái)還不是北京先采用的而是上海，而這個(gè)“處女貸”正中了北京這一輪二手房猛漲的要害，換房需求。

  “房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”，落實(shí)這一點(diǎn)也簡(jiǎn)單，所謂炒房關(guān)鍵就是杠桿，打壓炒房，就是管住杠桿，把杠桿降下來(lái)，但是為什么抑制炒房?jī)H僅“認(rèn)房”是不夠的呢，還必須“認(rèn)貸”尤其是強(qiáng)化“處女貸”呢？因?yàn)檫@一輪二手房?jī)r(jià)的上漲不僅僅是炒房人的杠桿撬動(dòng)的，而正是那些把房子用來(lái)住的人的杠桿撬起來(lái)的。

  我們描述過(guò)這個(gè)過(guò)程，“燕郊的換到六環(huán)里，六環(huán)換到五環(huán)，五環(huán)換四環(huán)，四環(huán)直接換三環(huán)或二環(huán)，是一個(gè)不斷加杠桿的過(guò)程，賣(mài)了首套還清貸款，在向內(nèi)環(huán)買(mǎi)進(jìn)的過(guò)程中仍然算首套的話，獲得的杠桿資金更高，購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)，唯一要點(diǎn)就是你能承受起還貸的現(xiàn)金流。”

  而北京學(xué)習(xí)上海經(jīng)驗(yàn)抓住“處女貸”要害，其實(shí)就是把換房人層層加碼的杠桿給抽離掉了，二手房的真正買(mǎi)家們一下子喪失了繼續(xù)推高房?jī)r(jià)的力量。政策的變化是突然的，不給你打招呼的，但如此限制政策的出臺(tái)最終還是為了治理整個(gè)二手房市場(chǎng)的非理性，二手房?jī)r(jià)格的這一輪上漲，已經(jīng)就是“非理性繁榮”了。不打住，最后被傷害最深的還是高位沖擊去買(mǎi)房的人。他們往往還不是炒房客，而是那些被“上車(chē)論”給嚇壞了的焦慮年輕人。

  最后，當(dāng)我們還在總結(jié)和學(xué)習(xí)樓市調(diào)控的北京經(jīng)驗(yàn)時(shí)，廣州樓市調(diào)控的一個(gè)大招著實(shí)把所有人嚇著了，3月30日，廣州全面升級(jí)樓市調(diào)控，居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的住房（含二手房）須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

  限購(gòu)之后是限售，這一“限售令”也不是廣州首創(chuàng)的，最早是3月24日福建廈門(mén)，之后有福州和青島，還有杭州和成都，各地政策細(xì)節(jié)略有不同，廣州同時(shí)對(duì)居民和法人單位進(jìn)行“限售”，可謂真正開(kāi)始了樓市調(diào)控的“限售時(shí)代”。

  房子買(mǎi)了幾年不讓賣(mài)，這才真正體現(xiàn)了房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的，但是，本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，限售和以前的限購(gòu)限貸是不同的，限售是一種真正傷害到房產(chǎn)流動(dòng)性的雙刃劍，本來(lái)房產(chǎn)就是流動(dòng)性最差的資產(chǎn)，現(xiàn)在又來(lái)一個(gè)限售時(shí)間，我覺(jué)得廣州的房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，至于北京，北京的二手房在組合拳之下如果還敢大漲，北京就很有可能學(xué)習(xí)廣州經(jīng)驗(yàn)了。所以，別再和政策對(duì)著干了。