盛傳大半年，北京“商住”類項目全面限購的“鞋子”終于落地。3月26日，北京多部門聯(lián)合發(fā)文明確規(guī)定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人。已入市的二手項目可以出售給個人，但需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。按照公告，目前商業(yè)銀行已暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

  3月27日，“商住”項目集體從各售房平臺或下架，或更名“商業(yè)辦公類”，次日，部分“商業(yè)辦公類”項目也集中下架。網簽暫停，項目全部停售休眠，觀望氣味濃重。

  從項目規(guī)劃到銷售對象，到購房資格，再到信貸監(jiān)管都給出了史無前例的嚴厲要求，這是繼住宅認房認貸認離后，北京樓市調控再次打出重拳。“措施之狠、條令之嚴，足以給予北京商住市場致命一擊。”業(yè)內人士如是置評。同時商辦類項目將量價齊跌的研判也得到了諸多分析人士認同。

  停售休眠

  “現(xiàn)在不讓進。”3月28日，記者以購房者身份來到位于北京門頭溝區(qū)的鴻坤七星長安售樓處，在門口遭到保安阻攔，被告知“銷售處沒人，均外出做活動”，隨后從售樓大廳走出的工作人員告訴記者“新政后，項目便處于停售中”。

  3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等5部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，公告包含了“商業(yè)、辦公類項目應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?rdquo;，在建在售項目不得售于個人等九項規(guī)范商辦公類市場的管理要求。

  3月27日，《中國經營報》記者發(fā)現(xiàn)各大售房平臺上的“商住”項目或下架，或更名“商業(yè)辦公類”，次日，部分“商業(yè)辦公類”項目下架。3月28日，記者赴門頭溝、房山、大興等商辦項目較多的京區(qū)實地暗訪時觀察到，在新政剛出的風口浪尖上，多數昔日活躍的商辦項目目前已經停售。之前涉嫌“商住”的項目銷售亦相當謹慎，除停售等待相關部門檢查外，均未明確下一步動作，處于觀望中。

  走訪過程中，多方信源稱“目前北京商辦類項目已全面暫停網簽”。西長安街壹號、恒華安納湖、北京城建(14.640, -0.06, -0.41%)·北京密碼、世茂維拉左右間等多項目如上述鴻坤七星長安一樣，處于停售休眠中，同時看房者也明顯減少。

  順義區(qū)恒華安納湖項目也受到最新樓市政策影響，前來看房的消費者并不多，售樓處工作人員多數處于閑置待客狀態(tài)，對于房屋銷售的措辭也顯得較為謹慎。

  昌平商住項目中介告訴記者，“新政后看房的人很少”。門頭溝西長安街壹號項目銷售稱，“網簽暫停，項目停售，現(xiàn)在一切都還不明確，等待檢查批文，需要整改的整改，不需要的，何時開售，要看具體政策如何實施。“其實新策也是一件好事，以后就有規(guī)定可參考，商住項目不再處于模糊邊緣。”該銷售表示。

  經過大半年發(fā)酵，“調控在預期中，但這么嚴格在意料之外”。業(yè)內反應，這是對市場上盛行的“商改住”項目的重磅打擊。

  據了解，“商改住”盛行，主要出現(xiàn)在少數一線城市。由于嚴格的住房限購以及住宅價格較高，不少人將購買小面積商業(yè)辦公項目作為投資或者過渡性居住，開發(fā)商為追求利潤最大化，把商業(yè)辦公項目設計、開發(fā)建設成住宅對外銷售。

  “嚴厲的調控對市場形成了休克療法的作用，不僅僅針對‘商改住’，包括商業(yè)辦公類項目都被打壓到。”郭毅認為，新政的目的一是保證房價平穩(wěn)發(fā)展，打擊投機炒房；二是為了實現(xiàn)控制北京人口總量的目標。

  下有對策？

  3月28日，記者從北京市住建委官網獲悉，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號等6個開發(fā)項目涉嫌將規(guī)劃批準的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，目前這6個項目已被停止網簽。

  記者注意到，新政公告中，明令禁止違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。但上有政策，下有對策。面對住建委的執(zhí)法檢查，有些項目會使用“障眼法”。

  3月29日，記者來在順義恒華安納湖項目了解到，該現(xiàn)房項目分平層和LOFT兩種戶型，其中平層層高為3.2米，均價為2.5萬元左右，LOFT戶型層高6.9米，均價3.2萬元起。“LOFT實際上是在平層的基礎上送閣樓，現(xiàn)在僅是用天花板隔開，購買之后自己可以捅開，在裝修的時候加一個鋼結構隔層就可以。”工作人員說。

  同時，記者發(fā)現(xiàn)，雖然每套房屋都已經具備獨立上下水的配套管網，但開發(fā)商仍在公共區(qū)域設置了公共衛(wèi)生間。該工作人員表示此舉是為了“規(guī)避政府檢查”，而為了方便購買LOFT戶型的消費者會加裝隔層，該員工稱公司可提供付費裝修服務。

  “之前最先實施商住限購的是通州區(qū)，現(xiàn)在全北京都一樣，但應該很快就會有對策，開發(fā)商該賣還賣，影響不了整個市場。” 上述工作人員稱。

  從3月26日起“商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款”?！豆妗芬?guī)定，開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，不得賣給個人。“銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。”

  “政策剛出，我們也在找最好的辦法解決問題。”上述工作人員告訴記者。對于新政禁止銷售給個人的規(guī)定，該工作人員給出的解決辦法是，消費者可以向公司支付2萬元左右的費用為其代辦注冊空殼公司，從而規(guī)避政策。在該工作人員看來，今年三月是個黑色三月，但仍聲稱“土地資源受限，小戶型的商住就是絕版，未來會暴漲”。

  業(yè)內受訪人士表示，現(xiàn)在政策的出臺正在將商業(yè)辦公產品引導回本來的屬性，但面對較大的購房需求，當前注冊空殼公司也確實成為購房的唯一渠道。

  公告同時對已經進入市場的二手項目做出了明確規(guī)定：“公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人。”但個人購買應當滿足名下在京無房，且已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。

  而對這一規(guī)定，“假離婚”是銷售人員常為買房人提供的建議。

  一位自稱西長安街壹號的銷售人員在和記者私聊時表示，沒有資質的消費者，“實在想買也不是沒辦法”，可以假離婚，投資收益比風險高。據業(yè)內人士稱，樓市調控政策趨嚴的情況下，空殼公司、假離婚等手段在業(yè)內司空見慣。

  或量價齊跌

  “想賣不好賣，不賣擔心房價會跌。”一位潤楓欣尚業(yè)主告訴記者，1月份剛過戶一套52平方米的“商住”房，去年9月份成交時170萬元，現(xiàn)市場價250萬元，新政后，有些騎虎難下。

  近幾年，沒有購買住宅資質的消費者外溢和不限購帶來的投機動機，導致“商住”產品成為“香餑餑”，量價齊升。研究機構數據顯示，2015年北京商辦類住宅成交面積144萬平方米，2016年快上漲至433萬平方米。成交均價從2015年不到三萬元每平方米，2017年2月份已漲至單價4.6萬元。

  但此新政“措施之狠、條令之嚴，足以給予北京商住市場致命一擊”。多位業(yè)內人士預測，政策高壓下，商辦類產品量價將雙雙下降。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，全北京限購，銷售對象的收窄，“商住”的投資功能將被極大削減，預計銷量將很快出現(xiàn)陡崖式下跌。

  據《北京商報》報道，目前，北京商辦物業(yè)庫存大約有6萬套，此外已立項、待開工、已開工的商辦類潛在供應也超過15萬套。如果算上二手房市場，商辦類物業(yè)大約有40萬套，本次政策將直接影響至少60萬套商辦類物業(yè)。

  “目前市場上，商辦類物業(yè)大約有 50%~60% 是直接銷售給個人的類居住類物業(yè)，另外還有 40% 左右的辦公類產品，雖然不居住也大部分作為居住用途。”中原地產首席分析師張大偉認為，“商辦物業(yè)市場成交有可能出現(xiàn) 50% 以上的跌幅，而價格很可能在未來有 30% 以上的跌幅，如果政策持續(xù)嚴格執(zhí)行的話。”

  郭毅則表示，二手商住的價格應該會調，但一手或不會，開發(fā)商資金實力雄厚，可以給產品的騰挪爭取一定時間窗，去尋找其他商業(yè)模式，而不是單純地依托于降價賣房子，只依靠降價可能達不到銷售目標，反而有可能形成市場踩踏效應。

  多位房產中介亦表示，預計未來兩三年內二手“商住”會降價。部分受訪“商住”業(yè)主則表示，以自家房子作比較，目前市場價已比去年剛買時漲幅近五成，房價只要不跌過五成，就不太擔心。

  另外，新政規(guī)定，開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準。而這在業(yè)內看來也是倒逼商辦類市場長期走勢趨穩(wěn)的籌碼。郭毅表示，商辦類產品，其實小戶型是市場需求主體，新政的最新規(guī)定提高了市場門檻。