上海對(duì)住宅嚴(yán)格限購的背景下，“類住宅”成為備受購房人和投資者關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域。由于其土地性質(zhì)為商業(yè)、辦公，而產(chǎn)品實(shí)際呈現(xiàn)形式具有居住功能，因此被稱為“類住宅”產(chǎn)品。

在今年一月暫停“類住宅”項(xiàng)目網(wǎng)簽后，上海也在近期對(duì)“類住宅”項(xiàng)目開始了集中整治。同策房產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，上?，F(xiàn)有60—70個(gè)“類住宅”項(xiàng)目，這些房企正處于迷茫狀態(tài)，對(duì)“類住宅”政策及市場(chǎng)走勢(shì)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的關(guān)注。分析師指出，開始整頓“類住宅”后滬大部分項(xiàng)目銷售停滯， 而此前已經(jīng)銷售的項(xiàng)目，也面臨著挑戰(zhàn)。

滬140多個(gè)項(xiàng)目被叫停

近期有部分樓盤業(yè)主向媒體表示，此前購買的一些商住項(xiàng)目被開發(fā)商告知，將被拆除煤氣、衛(wèi)生間等設(shè)施，因而可能會(huì)失去居住功能。

“春節(jié)前后開發(fā)商向購房者發(fā)了通知，之后陸續(xù)開始整改。”有業(yè)主認(rèn)為，沒有煤氣、拆除廚房也還好，最多不能做飯。但拆除房間獨(dú)立的上下排水，房間里將沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間及浴室、需要共用衛(wèi)生間，這將對(duì)在自己房間內(nèi)實(shí)現(xiàn)相對(duì)獨(dú)立的居住功能形成嚴(yán)重影響。

上海對(duì)“類住宅”的整頓，使這些以商辦性質(zhì)出讓，卻以類似住宅形式出現(xiàn)在市場(chǎng)上的項(xiàng)目，處于相當(dāng)尷尬的境地。

上海一家房企市場(chǎng)部人士3月30日表示，待銷售的項(xiàng)目，按現(xiàn)在的形勢(shì)肯定是沒辦法賣了。但已經(jīng)賣出去的，則比較棘手。

“有的業(yè)主到售樓處要求退房、退款；有的并不要求退房，而是要求履行廣告承諾，仍然具有居住功能。因?yàn)槿ツ曩I的房，今年的價(jià)格已經(jīng)不一樣，如何處理也讓我們有些不知所措。”前述房企市場(chǎng)部人士說。

在開始對(duì)“類住宅”項(xiàng)目整改前，今年1月上海突然叫停了“類住宅”項(xiàng)目的網(wǎng)簽。

1月7日上海市住建委發(fā)布公告，住建委會(huì)同相關(guān)部門將對(duì)滬商辦類項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間將暫停網(wǎng)上簽約。住建委表示接到商辦項(xiàng)目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴，一些項(xiàng)目還在銷售中虛假宣傳，誤導(dǎo)購房人。

據(jù)了解，1月暫停網(wǎng)簽后，上海約有140多個(gè)項(xiàng)目被指暫停，這些項(xiàng)目被指將商辦以“類住宅”形式銷售。

一家中型房企高層表示，閔行、嘉定等區(qū)縣有相當(dāng)一部分商辦項(xiàng)目，牽涉到整改。而閔行區(qū)，被業(yè)界稱為在滬整改力度較大的區(qū)縣之一。

今年2月份，有媒體報(bào)道了一份關(guān)于閔行區(qū)對(duì)“類住宅”分類處置的方案，引起了市場(chǎng)關(guān)注的目光。

媒體報(bào)道的這份方案顯示，今年1月底閔行區(qū)擬定了工作原則。專項(xiàng)整治工作，將圍繞前期鎖定的27個(gè)在閔行區(qū)的疑似“類住宅”項(xiàng)目，暫停4個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目辦理小產(chǎn)證。

按整治的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，整治將分為調(diào)查取證、制定方案、立案查處、集中約談等幾個(gè)階段。此外，閔行區(qū)還從項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，對(duì)“類住宅”進(jìn)行了梳理分析研究，將重點(diǎn)聚焦在開發(fā)商的違法、違規(guī)行為上。

年成交額破1900億

如何處置“類住宅”項(xiàng)目，不僅受到購房者關(guān)注，近期也引起在滬開發(fā)商的密切關(guān)注。

上海一家開發(fā)商告訴記者，雖然公司類住宅的項(xiàng)目不多，但有一些項(xiàng)目被列在整改范圍內(nèi)，的確給銷售和項(xiàng)目運(yùn)營帶來了難題。

“我們也和政府及監(jiān)管部門做了建議，希望可以按銷售、驗(yàn)收、入住不同的階段，分層次處理。未銷售未驗(yàn)收也未入住的，進(jìn)行拆除整改；已銷售已住的，是否可以保留部分功能進(jìn)行整改，通過不同層次解決，給市場(chǎng)一定緩沖期。但目前我們也只是建議，后續(xù)究竟會(huì)怎么實(shí)施，我們也在密切跟蹤中。”前述開發(fā)商說。

在滬可能受到影響的“類住宅”數(shù)量有多少。據(jù)同策房產(chǎn)數(shù)據(jù)，按已經(jīng)獲得預(yù)售許可證、但并未售的面積統(tǒng)計(jì)口徑，至今年2月底，上海約有90.9萬平米左右“類住宅”存量。從去化速度來看，相比去年全年月度均值，今年上海類住宅的去化速度已經(jīng)大幅降低。

上海為何要展開對(duì)“類住宅”的整治風(fēng)暴?

業(yè)界指出，這可能與“類住宅”以商辦性質(zhì)出讓給開發(fā)商，在市場(chǎng)上卻以住宅產(chǎn)品的形式出現(xiàn)有關(guān)。

在地產(chǎn)界，酒店式公寓、SOHO、LOFT、服務(wù)式公寓等，均被稱為“類住宅”。與住宅70年產(chǎn)權(quán)、土地證為住宅用地相比，類住宅項(xiàng)目多數(shù)為商業(yè)或辦公性質(zhì)用地，產(chǎn)權(quán)從30年至40年不等。產(chǎn)權(quán)雖為商辦，但使用功能則類似于住宅。

不過“類住宅”在滬已存在多年，此前監(jiān)管部門較少關(guān)注該領(lǐng)域，但上海卻在今年突然掀起整頓風(fēng)暴。

在一線城市對(duì)住宅限購的背景下，有一些房企將商辦用地開發(fā)成住宅產(chǎn)品，因此在業(yè)界被稱為準(zhǔn)住宅或類住宅。因其為商辦性質(zhì)不受限購影響，又具有居住功能，因而不僅吸引了購房者，也吸引了投資者的目光。

記者從中原地產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示，上海2016年商辦樓總成交金額首次破1900億元，商辦投資意愿度加強(qiáng)，這其中服務(wù)式公寓的交易量增長(zhǎng)了5.5%。

“住宅被限購，但商業(yè)項(xiàng)目并不在限購范圍內(nèi)。認(rèn)為類住宅具有較大的升值空間，去年以來，出現(xiàn)部分投資者從住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)類住宅市場(chǎng)的情況，‘類住宅’的銷售價(jià)格也水漲船高。”一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人士表示。

對(duì)“類住宅”整治行動(dòng)背后的目的，同策房產(chǎn)分析師認(rèn)為，上海對(duì)類住宅政策的整頓，意在防止住宅調(diào)控后，房企將目標(biāo)轉(zhuǎn)向類住宅市場(chǎng)，進(jìn)一步推升商辦用地價(jià)格過快上漲。

“由于商辦用地涉及產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)，政府不希望商辦價(jià)格快速上漲，進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”同策房產(chǎn)分析師認(rèn)為。