“我們剛退完，你也不要買(mǎi)了”，在北京房山某一處商辦類(lèi)項(xiàng)目售樓處，一位前來(lái)退房的一家人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

在北京3月26日出臺(tái)商住限購(gòu)政策后，3月29日，記者走訪(fǎng)曾被熱炒的大興區(qū)及房山區(qū)的數(shù)個(gè)商住項(xiàng)目，售樓處昔日的門(mén)庭若市的景象早已不復(fù)存在。

“花7000元注冊(cè)公司”

3月29日上午，記者趕往位于南五環(huán)的兩處曾主打商住項(xiàng)目的售樓處進(jìn)行實(shí)地探訪(fǎng)，接待記者的兩處售樓員均表示沒(méi)有商住項(xiàng)目，現(xiàn)在均是寫(xiě)字樓。

“都是50年的辦公項(xiàng)目，在建毛坯房，可以以公司的名義購(gòu)買(mǎi)100平米的辦公項(xiàng)目，單價(jià)在4萬(wàn)元以上。”一處售樓員對(duì)記者稱(chēng)。

而記者在探訪(fǎng)過(guò)程中，也發(fā)現(xiàn)昔日網(wǎng)絡(luò)中出現(xiàn)的商住項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，買(mǎi)房者蜂擁的場(chǎng)面蕩然無(wú)存，記者均為兩個(gè)售樓處的唯一看房人。

隨后記者趕往房山的某售樓處，發(fā)現(xiàn)同樣是門(mén)可羅雀，售樓處銷(xiāo)售人員告訴記者，隨著北京有關(guān)樓市調(diào)控政策的密集出臺(tái)，來(lái)咨詢(xún)房子的購(gòu)房者較之前大打折扣，隨后向記者推薦在售的住宅項(xiàng)目。

而同樣位于房山的另一售樓處更是處于關(guān)門(mén)狀態(tài)，據(jù)知情人士透露，因北京叫停“商改住”，已經(jīng)交付首付但未網(wǎng)簽的購(gòu)房者正處在抉擇中，一邊是交全款、“開(kāi)公司”、然后網(wǎng)簽；另一邊是隨時(shí)退款。

從外地趕來(lái)的李女士目前就處于上述的兩難境況，其為家人購(gòu)置了一套約50平的商住房用于自住，2月份交過(guò)了首付，但遲遲未網(wǎng)簽，最后卡在了要不要成交這里。“已經(jīng)有人在退房了，不退的話(huà)，銷(xiāo)售給想法子，花7000元注冊(cè)公司，每年再交3000元維護(hù)費(fèi)，就能網(wǎng)簽。”李女士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

而最令李女士擔(dān)心的是，未來(lái)如果想改善住房，這個(gè)商住性質(zhì)的住房會(huì)有誰(shuí)能來(lái)接盤(pán)？

李女士的擔(dān)憂(yōu)并非沒(méi)有道理。易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“個(gè)人認(rèn)購(gòu)商住房，應(yīng)該具備沒(méi)有房產(chǎn)和五年社保等要求，這使得此類(lèi)物業(yè)回歸到了居住屬性。但新政嚴(yán)苛要求令此類(lèi)物業(yè)的認(rèn)購(gòu)價(jià)值幾乎壓縮為零，已經(jīng)使得此類(lèi)物業(yè)從香餑餑轉(zhuǎn)變?yōu)闋C手山芋。”

2.3萬(wàn)套存量賣(mài)給誰(shuí)

事實(shí)上，北京此次出手整飭“商改住”，勢(shì)必會(huì)給其商辦類(lèi)項(xiàng)目帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

近年來(lái)，北京商辦類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆，價(jià)格不斷攀升，2015年商住價(jià)格約為2.64萬(wàn)元/平米，而到了今年前兩個(gè)月，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了4.54萬(wàn)元/平米。

但北京市對(duì)“商改住”的做法早就明令禁止，只是不少開(kāi)發(fā)企業(yè)一直在打政策“擦邊球”，將不少40年或者50年產(chǎn)權(quán)的商辦類(lèi)項(xiàng)目，規(guī)劃建成為擁有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的住宅。

3月26日發(fā)布的最新政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類(lèi)項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米，其對(duì)購(gòu)房者的殺傷力也不容忽視。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，100平米以下的小戶(hù)型商住產(chǎn)品的供應(yīng)量占到9成以上。500平米以上戶(hù)型，此前只占到商住產(chǎn)品的1%。

“開(kāi)發(fā)商基于市場(chǎng)需求來(lái)規(guī)劃產(chǎn)品，此次要求未來(lái)商業(yè)辦公產(chǎn)品的最小分割單元不得低于500平米，意味著將99%的商住購(gòu)房需求摒棄在外。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅公開(kāi)表示。

但仍需注意的是，在記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商并未抵制購(gòu)房者退房，而中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)庫(kù)存大約商業(yè)6萬(wàn)套，其中2.3萬(wàn)套為商住類(lèi)物業(yè)，只能出售給企業(yè)。而這2.3萬(wàn)套未售的商辦類(lèi)項(xiàng)目將會(huì)怎么辦？

對(duì)此，郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)分析：“北京資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值肯定沒(méi)問(wèn)題，此外，開(kāi)發(fā)商也可以嘗試一些新的商業(yè)模式，回籠資金，比如打包成為金融產(chǎn)品。”