北京3.26商住調(diào)控政策出臺(tái)后，北京商住市場(chǎng)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的化學(xué)反應(yīng)，中介機(jī)構(gòu)緊急下架相關(guān)房源，6家開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被停網(wǎng)簽，成交速凍。北京政策風(fēng)向是否會(huì)引發(fā)其他城市跟隨成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)。

3月30日晚上，廣州也出臺(tái)商業(yè)樓買賣的調(diào)控規(guī)定，與北京如出一轍，政策包括商服類（商業(yè)和辦公）房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變?yōu)榫幼∮猛?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位等等。

資深商業(yè)地產(chǎn)專家段舒懷告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，北京的地產(chǎn)政策一直是全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)，此次商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)控政策直接會(huì)影響到其他一線城市，可以預(yù)料到兩三個(gè)月內(nèi)，類似的限購(gòu)政策上海（樓盤）、廣州及深圳都會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，具體實(shí)施細(xì)則或許會(huì)略有不同，但增大投資限制條件，回歸商辦本質(zhì)，去除居住產(chǎn)品以及限貸等條件都會(huì)具備。

簽約跌幅高達(dá)99.9%

北京醞釀已久的商住調(diào)控，被業(yè)內(nèi)戲稱為“休克療法”，其嚴(yán)苛程度令北京樓市“嘩然”。

3月26日，北京出臺(tái)商住限購(gòu)新政，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商業(yè)、辦公類項(xiàng)目只能銷售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等，個(gè)人購(gòu)買二手商辦房需滿足名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄等條件，而且不能使用商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房貸款。這一政策從規(guī)劃、銷售、購(gòu)房資格、信貸層面精確打擊“商改住”。

此次調(diào)控的威力首先震懾到的是房產(chǎn)中介及6家開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商辦類項(xiàng)目的成交速凍。3月27日晚，包括林肯公園、萬(wàn)科天地在內(nèi)的６個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦?duì)外宣傳并銷售，被停止網(wǎng)簽。另外，近幾日，有數(shù)十家涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的房產(chǎn)中介被責(zé)令停業(yè)整頓。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商辦市場(chǎng)在新政后3天后，網(wǎng)簽量個(gè)位數(shù)，只有位于通州的個(gè)別項(xiàng)目企業(yè)簽約5套及門頭溝與豐臺(tái)各有一宗企業(yè)購(gòu)買，因?yàn)榉掀髽I(yè)購(gòu)買，其他北京所有項(xiàng)目全面冰凍。而在新政前三天，簽約套數(shù)高達(dá)850套，從側(cè)面反映出，北京新政策后，商辦類物業(yè)簽約跌幅高達(dá)99.9%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，按照目前政策的力度，預(yù)計(jì)北京二季度，商辦類物業(yè)簽約很可能跌幅9成以上。市場(chǎng)已經(jīng)快速降溫。

原本商住樓作為北京樓市的補(bǔ)充型產(chǎn)品，數(shù)量較少。但隨著住宅限購(gòu)及新建商品住宅供應(yīng)量的減少，2016年3月，北京市商住樓成交量史上第一次超過(guò)普通住宅。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年一年的銷量比過(guò)去3年的總和都要多。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2016年，北京商辦市場(chǎng)（商住+寫字樓+商業(yè)用房）月均成交約57萬(wàn)平方米，同比增加105%；成交均價(jià)為30609元/平方米，2016年商辦項(xiàng)目尤其是商住公寓成交主要集中在順義、大興、通州、門頭溝等五環(huán)以外。

開(kāi)發(fā)商迎來(lái)巨大挑戰(zhàn)

相對(duì)于市場(chǎng)遇冷，開(kāi)發(fā)商迎來(lái)的挑戰(zhàn)更是空前的。

而目前大部分知名開(kāi)發(fā)商在北京都有不少商住項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年至2015年，北京市至少有56家開(kāi)發(fā)商擁有商住類產(chǎn)品，存量總計(jì)約為818.9萬(wàn)平方米。按照商住產(chǎn)品存量排行，北京前十大開(kāi)發(fā)商分別是：綠地、萬(wàn)科、天恒置業(yè)、北京城建(600266,股吧)、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、美融加、建工集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、天洋控股。

有開(kāi)發(fā)商向記者吐槽，此前拿的商業(yè)地塊本來(lái)規(guī)劃的都是改善型商住產(chǎn)品，并且開(kāi)始實(shí)施，但是目前不得不重新規(guī)劃，損失巨大。

段舒懷指出，最近北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的嚴(yán)格限購(gòu)政策使大部分開(kāi)發(fā)商陷入了困境。特別是一直打擦邊球的商住類產(chǎn)品直接劃上了休止符。

他舉例稱，去年北京獲取新掛牌的幾塊商業(yè)土地的開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上都規(guī)劃的是小戶型及改善型居住類產(chǎn)品，現(xiàn)在基本上不能實(shí)施了，不僅規(guī)劃要改，方案要推倒重來(lái)，最重要的是項(xiàng)目的總體定位和收益模式都要重新研究，對(duì)已經(jīng)開(kāi)工的項(xiàng)目帶來(lái)的影響非常大，對(duì)已經(jīng)入市銷售的項(xiàng)目也踩了急剎車，所以，市場(chǎng)的直接反映就是交易量冰凍。

“從政策解讀而言，不允許個(gè)人購(gòu)買，切分面積不小于500平米，不允許具有居住性質(zhì)等限制性要求將投資人群和居住客群直接擋在門外，同時(shí)也影響到了需要辦公產(chǎn)品的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和小型企業(yè)，如此一來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)面臨產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客群?jiǎn)我?，去化壓力加大的難題，而目前租售比還難以達(dá)到投資回報(bào)需求，如何尋找新的出路是幾乎所有開(kāi)發(fā)商面臨的挑戰(zhàn)。”段舒懷稱。

滬深預(yù)計(jì)迅速跟進(jìn)

由于北京出臺(tái)了商住樓買賣的相關(guān)限制，讓購(gòu)房者開(kāi)始擔(dān)憂，深圳是否會(huì)跟進(jìn)。

在調(diào)控的震懾之下，2016年深圳樓市逐漸降溫，短線投資客退場(chǎng)、熱錢放緩了入市的步伐，商業(yè)地產(chǎn)也跟著受挫。不過(guò)，商務(wù)公寓由于比住宅價(jià)格便宜點(diǎn)，也受到一些買不起住宅的剛需，以及被限購(gòu)的投資客親睞。

深圳商業(yè)樓的價(jià)格漲幅，明顯低于住宅。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年深圳的二手商業(yè)掛牌均價(jià)為80848元/平方米（較2015年（65260元/平方米）上漲23.9%。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年深圳二手商業(yè)成交面積54.45萬(wàn)平方米，同比增加15.8%；二手商業(yè)成交套數(shù)6949套，同比減少11.2%。

目前，深圳商業(yè)用房的存量還非常大，根據(jù)深圳規(guī)劃國(guó)土委的數(shù)據(jù)，截至3月29日，商業(yè)用房可售套數(shù)20677套，可售面積211.58萬(wàn)平米。相比之下，住宅的存量也只有34268套，可售面積372萬(wàn)平米。

“深圳的商住樓不太可能出調(diào)控政策，否則市場(chǎng)要死了。”深圳一位國(guó)有房企人士告訴記者，因?yàn)樯钲诘膽艏吆彤a(chǎn)業(yè)政策與北京截然相反，深圳是鼓勵(lì)人來(lái)，產(chǎn)業(yè)政策也是希望多來(lái)搞實(shí)業(yè)，北京與深圳的實(shí)際情況不同，深圳要鼓勵(lì)人來(lái)，調(diào)控就不能限購(gòu)。

記者從深圳權(quán)威人士處得到的消息稱，深圳短時(shí)間內(nèi)不太可能出臺(tái)相關(guān)政策。“但未來(lái)仍充滿著不確定性，因?yàn)楝F(xiàn)在出政策和過(guò)去不同，現(xiàn)在的節(jié)奏很果斷，今天出臺(tái)，今天就生效。”該人士稱。

除此之外，深圳規(guī)劃國(guó)土委一位人士告訴記者，在深圳，對(duì)于商辦性質(zhì)改成類住宅是嚴(yán)格限制的，而對(duì)于商務(wù)公寓性質(zhì)的房子還是鼓勵(lì)的，不需要政府的相關(guān)配套設(shè)施是一個(gè)原因，并且目前市場(chǎng)上商住樓太多，需要去庫(kù)存。

對(duì)于上海商住市場(chǎng)，記者了解到，由于違規(guī)銷售等亂象叢生，在春節(jié)前夕，上海暫停了對(duì)部分類住宅項(xiàng)目的銷售，并進(jìn)行整頓。

《華夏時(shí)報(bào)》記者從中原地產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示，上海2016年商辦樓總成交金額首次破1900億元，商辦投資意愿度加強(qiáng)，這其中服務(wù)式公寓的交易量增長(zhǎng)了5.5%。

有地產(chǎn)分析人士告訴記者，上海類住宅占商品房的比例只有一成左右，但北京的比例要大一些，可能達(dá)到二到三成。上海1月停止網(wǎng)簽，并在近期市場(chǎng)上開(kāi)始整頓，力度已經(jīng)較大。

在廣州迅速跟進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策后，對(duì)于深圳和上海是否會(huì)跟進(jìn)，段舒懷則指出，北京的地產(chǎn)政策一直是全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)，預(yù)料到兩三個(gè)月內(nèi)，類似的限購(gòu)政策上海及深圳都會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，具體實(shí)施細(xì)則或許會(huì)略有不同，但增大投資限制條件，回歸商辦本質(zhì)，去除居住產(chǎn)品以及限貸等條件都會(huì)具備。