印象慶陽(yáng)網(wǎng)訊   蘇州、南京、杭州等一線城市最近為了買(mǎi)新房急壞了，甚至有人因?yàn)閾u號(hào)不公平，扭打在一起。還有有一個(gè)朋友前天通宵去排隊(duì)搖號(hào)買(mǎi)新房，因?yàn)闆](méi)搖到，整個(gè)人崩潰痛哭，似乎沒(méi)有房子就是這個(gè)城市中的loser。

大概是因?yàn)樵跇鞘谢鸨臅r(shí)候，房子就像女人，越難追，人們?cè)揭?，這種盲目的從眾心理導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格非理性的上漲。

問(wèn)題來(lái)了，大家都著急買(mǎi)，想買(mǎi)卻買(mǎi)不到，現(xiàn)在到底還要不要急著買(mǎi)房呢？

理性派認(rèn)為，高樓價(jià)將會(huì)高位凍結(jié)，上漲空間有限。除了國(guó)家嚴(yán)厲的調(diào)控措施，還有一些金融周期上的因素。

理由一：

房貸利率在今年5月達(dá)到4.73%，約等于基準(zhǔn)利率的九六折，與利率最低時(shí)點(diǎn)2016年9月相比，利率增加了0.3個(gè)百分點(diǎn)，增幅7.26%。未來(lái)半年，預(yù)計(jì)政府不會(huì)放松對(duì)樓市的調(diào)控，并且短期內(nèi)銀根將持續(xù)收緊。同時(shí)，個(gè)人房貸利率還將持續(xù)攀升，11月可能達(dá)到5.1%左右。

也就是說(shuō)等于銀行變相加息，現(xiàn)在買(mǎi)房的加杠桿的成本越來(lái)越大，在名義上房?jī)r(jià)企穩(wěn)的時(shí)候買(mǎi)房，實(shí)際成本是上升的。沒(méi)人會(huì)跟大趨勢(shì)作對(duì)，炒房者的預(yù)期必然會(huì)下降，樓市將不會(huì)是熱錢(qián)的第一選擇。

理由二：

可怕的租售比：北京和上海雙雙破500

一般而言，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)房地產(chǎn)健康的城市，房租收入可以在200-300個(gè)月內(nèi)回收投入的成本。如果少于200個(gè)月就能收回投資，那這個(gè)地方很值得投資，如果要高于300個(gè)月，就是超過(guò)25年才能回收投資，則說(shuō)明該地區(qū)有潛在的房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

假如不考慮房產(chǎn)增值的情況，上海絕大多數(shù)地方的房子的房租收入都跑不贏當(dāng)下的商業(yè)貸款利率的。如果房?jī)r(jià)不持續(xù)上漲的話，即使以市場(chǎng)價(jià)出租，也是買(mǎi)一個(gè)月虧一個(gè)月，虧的程度不同而已；如果僅靠租金收入的話，上海全市平均回收投資需要522個(gè)月，折算下來(lái)才2.3%的收益。

從基本國(guó)際慣例和經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)看，目前的樓市并不是那么優(yōu)良的資產(chǎn)。

但是，你回頭看看最近的一些開(kāi)放商拿地?cái)?shù)據(jù)，有可能又不這么想了。

土地新政出臺(tái)后，多城市房企含淚拿地，要求開(kāi)放商自持率70%，全部現(xiàn)房銷售，這意味著一到兩年樓市無(wú)新房可賣(mài)的斷檔期，雖然土地供應(yīng)在增加，可售房源卻沒(méi)有同步增加。

目前的樓市通常是有價(jià)無(wú)市，剛需人群或進(jìn)一步推動(dòng)樓價(jià)上漲。

如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，棚改的原因不能忽略。我們看到，三四線城市樓價(jià)每月漲幾百稀松平常，

有權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年有600萬(wàn)套棚改項(xiàng)目開(kāi)工。政府由于人手不夠，我的某位公務(wù)員朋友被緊急抽調(diào)至拆遷隊(duì)，眼下的拆遷項(xiàng)目正在加班開(kāi)展。

另外要說(shuō)的是，今年的安置房政策有調(diào)整，貨幣化安置比例再次提升，2016年是48.5%。部分地區(qū)入住安置房需要補(bǔ)繳現(xiàn)金，這明擺著要拆遷戶拿著拆遷款去買(mǎi)庫(kù)存啊。

今后的三年2018年至2010年，棚改將有1500萬(wàn)戶，預(yù)計(jì)能拉動(dòng)12.9萬(wàn)億投資。平均每年4萬(wàn)億。

以上政策都表明，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有找到新的增長(zhǎng)方式，仍無(wú)法擺脫對(duì)舊增長(zhǎng)模式的路徑依賴，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍在“L型”底部徘徊不前，那么就難以擺脫房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的綁架。

回顧中國(guó)樓市這么多年，拐點(diǎn)確實(shí)出現(xiàn)了兩次，只不過(guò)是回到最多一年前的價(jià)位，屌絲眼中的崩盤(pán)點(diǎn)是不會(huì)存在的。除非這些年通脹放水的幾十萬(wàn)億都想辦法吸回去，而我們知道這是不可能的。

有人認(rèn)為高房?jī)r(jià)掠奪了大多數(shù)工薪階層的財(cái)富，加劇了財(cái)富的集中化，這是毋庸置疑的。然而，對(duì)于“小孩才分對(duì)錯(cuò)，成人只看利弊”的這個(gè)社會(huì)，未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)也只有向上一個(gè)方向。

房地產(chǎn)有周期，有風(fēng)險(xiǎn)，但在信用不彰的社會(huì)中，是最重要的投資品與質(zhì)押品?；蛟S樓市拐點(diǎn)根本不存在，它不同于股市，它不存在拐點(diǎn)，至多只是燒退。