蘭州樓市今年連續(xù) 三個(gè)月維持上漲態(tài)勢(shì)。

印象慶陽(yáng)網(wǎng)訊  7月中旬，一向領(lǐng)風(fēng)氣之先的廣州市發(fā)布了加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案，其中的“保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”迅速發(fā)酵，引發(fā)熱議。很快，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，將通過(guò)立法明確租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

租房市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展不起來(lái)的一個(gè)根本原因就是，捆綁在房屋上的權(quán)益，租售之間，有著天壤之別。

在蘭州，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”也迅速成了市民口中的熱詞，蘭州晨報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少市民認(rèn)為這是一個(gè)積極的信號(hào)，他們期待著買房將不再是一個(gè)市民的唯一選項(xiàng)。

1有房無(wú)房，天壤之別

2017年，王長(zhǎng)巖在蘭州上大學(xué)、生活已近18個(gè)年頭，而他在這個(gè)城市還沒(méi)有屬于自己的一套房子。

熟悉他的人都知道，一身兼著兩份以上的工作，是這個(gè)正在步入中年的男人引以為傲的標(biāo)簽，他一直在竭盡全力支撐著這個(gè)家庭?，F(xiàn)實(shí)總是殘酷的，他既沒(méi)有豐厚的家庭背景，又無(wú)一技傍身，離開家鄉(xiāng)縣城，在省城立足已屬不易。

現(xiàn)在回想起來(lái)，王長(zhǎng)巖有些懊惱地說(shuō)，“一是沒(méi)眼光，二是手頭確實(shí)沒(méi)有錢。”王長(zhǎng)巖記得，他領(lǐng)到的第一份工資，大體上和蘭州城關(guān)區(qū)一平方米的房?jī)r(jià)差不多，十多年過(guò)去了，現(xiàn)在的工資勉強(qiáng)只相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一，當(dāng)年能夠全款買的房子，現(xiàn)在只能湊個(gè)30%的首付。

十幾年來(lái)，蘭州房?jī)r(jià)一直維持上漲的態(tài)勢(shì)，因素有很多。但在王長(zhǎng)巖看來(lái)，“丈母娘需求”和“學(xué)區(qū)房需求”，才是他能夠理解的樓價(jià)上漲邏輯，在他周圍，同學(xué)、同事談了女朋友后，幾乎都把買房當(dāng)作了首要條件。

王長(zhǎng)巖是個(gè)例外，他沒(méi)買房娶到了媳婦，但是依然希望將來(lái)買房。和不少過(guò)去十幾年沒(méi)有買房的人一樣，王長(zhǎng)巖已被動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)的房?jī)r(jià)拋得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，在這個(gè)比自己老家還要熟悉的社區(qū)，他覺(jué)得自己還是個(gè)外人。尤其是當(dāng)孩子快要入學(xué)的時(shí)候，外地人的身份更是如影隨形。

王長(zhǎng)巖的女兒2015年上小學(xué)的時(shí)候就遇到了麻煩，他租住的地方在靜寧南路，片區(qū)小學(xué)報(bào)名時(shí)，優(yōu)先保證片區(qū)戶籍學(xué)齡兒童入學(xué)，因?qū)W校無(wú)空位，結(jié)果被按照統(tǒng)一調(diào)配劃分到了其他小學(xué)。

因?yàn)闆](méi)有買房，無(wú)法獲得當(dāng)?shù)貞艏蹰L(zhǎng)巖不得不接受這個(gè)結(jié)果。

2015年，王長(zhǎng)巖同學(xué)的孩子也到了入學(xué)的年齡。但他的這位同學(xué)早在2005年就湊錢在甘南路買了一套50多平方米的小房子，那時(shí)候才十幾萬(wàn)。房子雖然小，但是王長(zhǎng)巖和他同學(xué)的境遇由此大不相同。

這十幾年來(lái)，王長(zhǎng)巖租住的房子租金從500多元漲到了2000多元，房租支出穩(wěn)定地占據(jù)了他收入一多半；而他的同學(xué)，3年前就還清了10萬(wàn)元的貸款，孩子不僅上了一所不錯(cuò)的小學(xué)，如今這套房子市值也漲到了40多萬(wàn)。

因?yàn)橐惶追孔?，兩個(gè)普通人的人生境遇就有天壤之別。在這樣的現(xiàn)實(shí)面前，租房還是買房？看似你有權(quán)選擇，但是近十年來(lái)，醒悟的人們發(fā)現(xiàn)，有錢就買房，沒(méi)錢借錢湊首付貸款也要買房，其實(shí)你連一丁點(diǎn)的選擇權(quán)都沒(méi)有。由此，房?jī)r(jià)終于進(jìn)入了一輪又一輪的只漲不跌的怪圈。

2租售并舉的提出

就在王長(zhǎng)巖懊惱的時(shí)候，7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2017年6月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)顯示，70個(gè)大中城市中一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，蘭州房?jī)r(jià)則繼續(xù)維持了小幅上漲的態(tài)勢(shì)。6月，蘭州新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大至4.5%，這也是蘭州市自4月中旬推出新一輪區(qū)域限購(gòu)政策后，連續(xù)三個(gè)月房?jī)r(jià)維持上漲態(tài)勢(shì)。

2017年1月，最新發(fā)布的《甘肅藍(lán)皮書》之《甘肅住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展分析與預(yù)測(cè)(2017)》調(diào)查顯示，44.16%的被訪者認(rèn)為目前房?jī)r(jià)高得難以接受，47.65%認(rèn)為偏高，也就是說(shuō)，九成以上居民認(rèn)為房?jī)r(jià)高。

尤其是蘭州、天水的商品房?jī)r(jià)格較高，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出部分居民的實(shí)際購(gòu)買力，抑制了居民的購(gòu)房需求，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，85.15%的無(wú)住房被訪者和30.68%的有住房被訪者，不打算近期購(gòu)房的原因是房?jī)r(jià)太高。

為了實(shí)現(xiàn)百姓安居夢(mèng)，政府開始著力構(gòu)建“購(gòu)租并舉”的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系，打造多層次住房結(jié)構(gòu)，多方面保障不同群體的住房需求，試圖建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。

2016年6月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。并提出，到2020年，形成完善的住房租賃市場(chǎng)體系、公共租賃住房保障體系和租賃法規(guī)制度體系。

正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)一直強(qiáng)調(diào)的，“就市場(chǎng)結(jié)構(gòu)而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的短板是政策過(guò)分關(guān)注了銷售市場(chǎng)，而忽略了租房市場(chǎng)。”

3租售并舉，難在何處？

一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)一般由房屋買賣市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)兩大部分組成。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，租賃是住房供應(yīng)的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%-60%的市場(chǎng)份額，很多居民選擇一輩子租房居住。而在蘭州，選擇租賃住房的遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)比例。

“租售并舉”政策提出已經(jīng)過(guò)去了整整一年，但是整個(gè)市場(chǎng)反應(yīng)似乎并不如當(dāng)初政策預(yù)期，問(wèn)題到底出在了哪兒？

蘭州地產(chǎn)中介資深人士鄭慧明說(shuō)，供求兩端信息不對(duì)等的問(wèn)題一直困擾著蘭州租賃市場(chǎng)的發(fā)展，房客從網(wǎng)站上找房子十之八九聯(lián)系到的就是房屋中介經(jīng)紀(jì)人，無(wú)法和房東見面，導(dǎo)致信息不暢，這造成了“租房難”和“租房貴”。同時(shí)，這種不對(duì)等也表現(xiàn)在房東和租客權(quán)益上。

蘭州晨報(bào)記者在此前的采訪中發(fā)現(xiàn)，從目前的情況來(lái)看，由于大量外來(lái)人口涌入房?jī)r(jià)高企的大中城市，租房市場(chǎng)中的承租人無(wú)論從經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是個(gè)體之間的互相競(jìng)價(jià)來(lái)看都表現(xiàn)為典型的賣方市場(chǎng)特征，一個(gè)表現(xiàn)就是，遭遇騙租、漲租、拒租等出租房市場(chǎng)亂象的租客們絕對(duì)不在少數(shù)。

種種亂象的存在，直接導(dǎo)致目前的租賃市場(chǎng)上，租房主力人群仍然是以滿足過(guò)渡居住需求為主。

蘭州房地產(chǎn)中介業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李錦章說(shuō)，以房東個(gè)人為主的私人房屋租賃市場(chǎng)問(wèn)題較多，比如公安部門推行的“以房管人”制度落實(shí)很難；由于租客流動(dòng)性大，由此引發(fā)的租賃糾紛不斷。

中國(guó)指數(shù)研究院在《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)，一片正在崛起的藍(lán)?！穲?bào)告中分析認(rèn)為，目前“重售輕租”的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致租賃市場(chǎng)發(fā)展落后，相關(guān)的財(cái)稅性政策也未及時(shí)跟進(jìn)并形成體系，這直接導(dǎo)致目前住房租賃市場(chǎng)仍以個(gè)體房東短期直租為主，機(jī)構(gòu)參與者缺少。

李錦章說(shuō)：“蘭州房屋租賃市場(chǎng)上，絕大多數(shù)房源掌握在個(gè)人手上，房東們只會(huì)把出租當(dāng)作短期過(guò)渡的手段，賣房套利才是最終目的。”

從購(gòu)房者角度來(lái)看，一套房子上捆綁的諸多公共福利才是人們對(duì)買房熱情不減的根本原因。以“學(xué)區(qū)房”為例，相同面積的房子，如果恰好在教育優(yōu)勢(shì)資源的片區(qū)，價(jià)格能高出一大截。

在戶籍壁壘下，租房家庭被排除在當(dāng)?shù)亟逃?、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障和住房保障體系之外，致使更多住房需求者選擇“一勞永逸”的購(gòu)房，而非在價(jià)格上更為“經(jīng)濟(jì)”的租房。

扭曲的市場(chǎng)激勵(lì)，造成整個(gè)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的失衡，雖然租房更符合年輕人的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，但現(xiàn)實(shí)是許多年輕家庭仍然會(huì)選擇頂著巨大的壓力購(gòu)買住房，而這與租售并舉的政策目標(biāo)顯然相去甚遠(yuǎn)。

4一把鑰匙

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“租售并舉”主要是供給側(cè)角度考慮問(wèn)題，提出的大背景是當(dāng)時(shí)的樓市去庫(kù)存化。馬光遠(yuǎn)在其微信公眾號(hào)發(fā)布的文章《“租售同權(quán)”能成為壓倒房?jī)r(jià)的稻草嗎？》指出，住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居住功能的價(jià)值，這是住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。

7月18日，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)。

廣州近日提出“租售同權(quán)”，媒體認(rèn)為是拋出了一顆重磅炸彈。但是，正如馬光遠(yuǎn)在其文中指出的那樣，廣州的“同權(quán)”實(shí)在是個(gè)夸大的“偽同權(quán)”，因?yàn)橹惶岬搅撕⒆尤雽W(xué)的權(quán)利，但是附著在房子上的還有其他公共福利。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人透過(guò)媒體說(shuō)，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

盡管目前戶籍和房產(chǎn)仍是各大城市向市民提供公共服務(wù)的最主要依據(jù)，但是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的提出旨在剝離兩者附著的社會(huì)福利，方向正確，值得點(diǎn)贊，它會(huì)成為國(guó)家開始培育住房租賃市場(chǎng)，啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)租售“雙引擎”的那把正確的秘鑰嗎？