城市化進程中人口遷移的規(guī)律趨勢，可分兩個階段，而目前中國正處于第二個階段。

在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢將分化明顯。

這個理解，將對未來人口遷移趨勢和預(yù)測區(qū)域房價具有啟發(fā)意義。

一、美日人口遷移規(guī)律

根據(jù)對美國日本人口流動的趨勢研究，可以發(fā)現(xiàn)人口遷移呈兩大階段：

第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)。

第二階段，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級，以及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。

值得注意的是，在第一階段到第二階段過程中，會出現(xiàn)短期的大都市圈向區(qū)域中心城市回流現(xiàn)象，但不改變大的趨勢。這也就是意味著，控制大城市人口、中小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和大規(guī)模西部造城運動可能是不符合人口遷移規(guī)律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更節(jié)約用地、更節(jié)約資源。

美國人口遷移

1910-2010年，美國都市區(qū)人口比重從28.4%增至83.7%。在美國人口向都會區(qū)集聚的過程中，美國人口郊區(qū)化和大都會區(qū)化態(tài)勢明顯。

1.人口向郊區(qū)集聚明顯：1910-1930年，美國市區(qū)人口比重提高約10個百分點，明顯超過郊區(qū)人口比重增幅（7個百分點）。但之后，市區(qū)人口比重基本保持不變，而郊區(qū)人口比重從14%增至51%。

2.人口向大都市區(qū)集聚明顯：1950-2010年，5-25萬人的都會區(qū)人口比重減少0.3個百分點，25-100萬人的都會區(qū)人口比重增加2.9個百分點，而100-500萬人、500萬人以上的都會區(qū)人口比重分別增加12.2、12.4個百分點。

日本人口遷移

在日本城市化進程中，人口持續(xù)向都市區(qū)集聚。在1965年之前，各核心城市基本保持人口凈遷入；之后，差異明顯，人口遷移從向“三極”集中轉(zhuǎn)為向“一極”集中。

1.在1970年代日本經(jīng)濟增速換擋以前，除1944-1945年受戰(zhàn)爭影響外，日本東京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大規(guī)模凈遷入狀態(tài)，人口持續(xù)快速增長。

2.1973年后，東京圈人口繼續(xù)保持凈遷入狀態(tài)，大阪圈人口基本處于凈遷出狀態(tài)，名古屋圈人口基本呈現(xiàn)遷入遷出平衡狀態(tài)。

二、中國目前處于第二階段

在快速城市化進程中，中西部地區(qū)人口長期主要向東部地區(qū)的長三角、珠三角及京津地區(qū)集聚；但2011以來，在東部地區(qū)的外來務(wù)工人員部分回流中西部地區(qū)，人口主要遷入一線城市和部分二線區(qū)域中心城市。

對照國際經(jīng)驗，中國正處于人口遷移的第二個階段。

1985-1995年：主要遷入珠三角、滬蘇、北京

1985-1990年省際凈遷入規(guī)模最大的是廣東，高達100.7萬人。其他凈遷入人口超過10萬人的?。ㄊ小^(qū)）有5個?。罕本?4萬人）、上海（53萬人）、遼寧（25萬人）、天津（17萬人）、江蘇（17萬人）。

廣東、北京、上海的省際凈遷入人口合計占比高達67.4%。

1995-2010年：主要遷入珠三角、長三角、京津

1995-2000年，人口主要遷往珠三角、長三角、京津、新疆、福建等地區(qū)，浙江從之前的凈遷出變?yōu)閮暨w入。

1995-2000年省際凈遷入人口主要集中在廣東（1165萬人）、長三角地區(qū)（465萬人）、京津地區(qū)（221萬人），三者合計占87.1%。

2010-2015年：主要遷入一線城市和部分二線城市

2011年以來，中國經(jīng)濟逐漸進入新常態(tài)，東部沿海產(chǎn)業(yè)或外遷或內(nèi)遷或轉(zhuǎn)型升級，中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化開始推進，這些事件意味著人口遷移可能會出現(xiàn)新的特點。

在省際層面，2010-2015年人口凈遷入的第一集中地是京津地區(qū)，中西部外來務(wù)工人員大量回流造成長三角、珠三角凈遷入人口大幅減少。

在城市層面，人口向一線城市和區(qū)域中心城市集聚速度整體放緩，且分化明顯，但趨勢未改。

3、中國人口遷移展望

中國正處于人口遷移的第二個階段，在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢將分化明顯。

在東部地區(qū)，北上廣深津等大城市將可能繼續(xù)呈現(xiàn)大量人口凈遷入；其他城市，特別是外來人口眾多的中小城市，人口增長有可能放緩甚至停滯。

在中西部地區(qū)，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長。

中國城市化仍處于快速發(fā)展期，城鄉(xiāng)、區(qū)域之間的相對收入差距仍然較大，農(nóng)村人口將繼續(xù)大量進入城市；大城市就業(yè)機會多、發(fā)展前景廣、文化包容性強、教育醫(yī)療等公共服務(wù)資源豐富，吸引農(nóng)村居民及中小城市居民；隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展及就近城鎮(zhèn)化推進，在東部地區(qū)的部分外來務(wù)工人員將可能繼續(xù)回流，首要選擇中西部地區(qū)的區(qū)域中心城市。

由于大量人口遷入，一二線城市房價不是由當?shù)鼐用袷杖胨經(jīng)Q定的，而是由經(jīng)濟體整體財富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應(yīng)能力等決定的。因此，一二線城市房價收入比難以衡量支付能力。同樣，三四線城市房價收入比較低，但是在人口增長停滯甚至遷出的情況下，面臨較長期去庫存壓力。

除了人口遷入、貨幣超發(fā)、城市經(jīng)濟活力等因素外，一二線大城市房價還跟住宅用地供給有關(guān)，目前供給不足，房地產(chǎn)越來越貨幣金融化。在土地財政制度下，地方政府壟斷土地市場和用途管制，土地出讓收入最大化符合地方政府利益。土地財政為城鎮(zhèn)化融資作出了巨大貢獻，但也推高房價，如不改革，將使城鎮(zhèn)化和高房價走向畸形，拉大收入差距，綁架政策。

大城市不是控制人口的問題，而是應(yīng)改善城市規(guī)劃和公共交通。可借鑒OECD的城市功能區(qū)視角，超越行政邊界解決存在難題。優(yōu)化人口年齡結(jié)構(gòu)，放棄人口總量調(diào)控目標，保持相對開放的人口遷徙政策，吸引區(qū)外年輕人口、特別是高素質(zhì)年輕人口。

優(yōu)化人口的空間分布，并促進職住平衡，嚴格控制中心城人口增長，推進新增人口向新城集聚，并積極在新城布局相應(yīng)產(chǎn)業(yè)，包括向新城特別是重點新城疏解中心城部分功能及部分優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源。進一步發(fā)展城市軌道交通，大力提高城市軌道交通路網(wǎng)密度，推進軌道交通系統(tǒng)制式多元化發(fā)展，改變當前以中心城為核心的放射型軌道交通體系為環(huán)狀“井”字形。