房子成了中國(guó)人逃不脫的話題了，以前是結(jié)婚買(mǎi)房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)瘋漲，單身也想來(lái)套房來(lái)增加安全感。

還沒(méi)買(mǎi)房的人就很焦慮，到底該不該買(mǎi)？房?jī)r(jià)這么高到底以后是漲還是跌？從2016到2017這么一路瘋狂，會(huì)不會(huì)徹底崩盤(pán)？

因?yàn)楣墒泻蛯?shí)業(yè)的動(dòng)蕩，投機(jī)者把活錢(qián)從股市和實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)移到炒房上，致使房?jī)r(jià)突然暴漲。然后去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，之后全國(guó)各大城市都推出了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施。

2017年以來(lái)截至昨日，有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策已經(jīng)接近180次。更有扼住咽喉的限購(gòu)政策：一個(gè)人一張身份證只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，購(gòu)買(mǎi)第二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不能低于40%。

現(xiàn)在限購(gòu)的城市已經(jīng)達(dá)到47個(gè)，未來(lái)還要繼續(xù)往三線和四線蔓延。

到底該不該買(mǎi)房？樓市傳來(lái)的三大消息告訴我們，沒(méi)買(mǎi)房的會(huì)計(jì)恭喜了！

一

9月28日上午，國(guó)土部正式宣布：全面啟動(dòng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

意思就是，城郊或者城中村農(nóng)民集體所有的建筑用地，國(guó)家要拿來(lái)統(tǒng)一建造住宅用于住房租賃。武漢是試點(diǎn)地區(qū)，而北京已經(jīng)開(kāi)始著手，完善購(gòu)租并舉的住房體系，租房黨的春天到了。

二

一直緊跟國(guó)家政策的馬云也迅速跟進(jìn)，上線了全國(guó)首個(gè)智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)——杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。

這個(gè)平臺(tái)有杭州住保房管局和阿里巴巴兩個(gè)服務(wù)通道，可以實(shí)現(xiàn)像刷淘寶一樣選租房房源。

三

再加上上海公開(kāi)出讓了兩幅租賃住房用地，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套住房房源，這些房只準(zhǔn)租不準(zhǔn)買(mǎi)。

廣州也宣布了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，即賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，明確廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

雖然短期內(nèi)政策落地有眾多不可抗因素，甚至優(yōu)質(zhì)資源地區(qū)的房租將會(huì)大漲，但是國(guó)家推行購(gòu)租并舉政策的決心勢(shì)不可擋。

年輕人買(mǎi)不起房在全世界范圍內(nèi)都是很普遍的現(xiàn)象，如果租房能規(guī)范起來(lái)，享受到買(mǎi)房一樣的權(quán)利，以后會(huì)不會(huì)租房成為更主要的生活方式呢？大家的焦慮感也會(huì)因此下降呢？

在政策落地之前，咱們會(huì)計(jì)人可以未雨綢繆，先學(xué)學(xué)出租房屋的稅務(wù)處理吧！

一、增值稅

1.企業(yè)出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務(wù)-租賃服務(wù)”繳納增值稅。

2.經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用、車(chē)輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

3.一般納稅人出租房屋，全額開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票或普票發(fā)票。

（1）適用稅率為11%，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；

（2）符合條件可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，按5%征收率計(jì)算繳納增值稅，不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

（3）一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。

（4）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）

（6）一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）

4.小規(guī)模納稅人按5%征收率計(jì)算繳納增值稅，可以全額自行開(kāi)具或代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

5.自然人出租房屋

（1）自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×1.5%

（2）自然人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×5%

（3）自然人采取預(yù)收款或一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

（4）其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票的，由代征稅款的地稅局代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者增值稅普通發(fā)票。

6.個(gè)體工商戶(hù)出租房屋

（1）個(gè)體工商戶(hù)出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×1.5%

（2）個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，稅率為11%；

個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，征收率為5%。

7.納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

8.提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

9.2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位出租公共租賃住房，免征增值稅。

10.軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入，免征增值稅。

11.納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于增值稅視同銷(xiāo)售服務(wù)。

二、房產(chǎn)稅

1.企業(yè)出租房屋，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

2.無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

3.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

4.對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門(mén)向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶(hù)發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。

5.2016年1月1日至2018年12月31日，對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。

6.對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

7.房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

三、印花稅

1.企業(yè)出租房屋簽定的租賃合同屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同，需按規(guī)定繳納印花稅，稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。

2.各地執(zhí)行口徑仍按照印花稅條例規(guī)定，依據(jù)合同所載金額確定計(jì)稅依據(jù)。合同中所載金額和增值稅分開(kāi)注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù)，未分開(kāi)注明的，以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)。 

四、企業(yè)所得稅

1.企業(yè)出租房屋取得的收入需按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

2.租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

五、個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅：按20%稅率計(jì)算繳納。

1.由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用（每次800元為限，一次扣不完的，可在以后期扣除）

2.稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)：每月（次）收入不超過(guò)4000元的扣除800元費(fèi)用；每月（次）收入超過(guò)4000元定率減除20%費(fèi)用。

3.個(gè)人所得稅計(jì)算公式：

（1）每月（次）收入不超過(guò)4000元：應(yīng)納稅所得額=每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）-800元；

（2）每月（次）收入超過(guò)4000元：應(yīng)納稅所得額=【每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）】*（1-20%）；

（3）應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額*20。

六、其他稅種

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕139號(hào)）的規(guī)定，自2016年1月1日至2018年12月31日：

1.對(duì)公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.對(duì)公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

3.對(duì)公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅;對(duì)公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

4.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

5.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額12%以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

6.對(duì)符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅。

7.對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公共租賃住房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。