中國財政部近日向外界公開了房地產(chǎn)稅的征收方法，將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,逐步推進房地產(chǎn)稅立法和實施。

征收房地產(chǎn)稅的舉措越來越近，這也引起了人們的高度關注。很多人對于征收房地產(chǎn)稅之舉措表示十分支持，原因是他們自己名下并無房產(chǎn)。與此同時，有一種主流的看法認為，征收房地產(chǎn)稅將有效的遏制房價進一步上漲，打破多年來籠罩在人們頭頂?shù)?ldquo;房地產(chǎn)霸權”。如此，征稅的舉措得到民眾的支持和歡呼，也就一點也不奇怪了。

然而，人們的樂觀有點過于簡單。房地產(chǎn)稅能否終結“地產(chǎn)霸權”，這個句子后面跟著的應該是一個問號而不是感嘆號。

雖然高房價帶來了極高的生活成本，造成了社會財富的巨大鴻溝，但是目前的中國經(jīng)濟在很大程度上還是靠房地產(chǎn)在支撐，如果房市徹底跨下來，中國經(jīng)濟也必將受到很大影響。因此，房地產(chǎn)稅最后會怎么收，收了之后到底會有何影響，還需要具體分析。

一，推出房地產(chǎn)稅，是“不愿”還是“不能”？

收房地產(chǎn)稅這個事，與房地產(chǎn)市場化相距了快20年時間。在這期間，中國內地的房價出現(xiàn)了驚人的上漲。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2000年，全國城鎮(zhèn)新建商品房成交均價為2112元每平米，其中商品住宅為1948元每平米。在這個時候，即使是北京上海等一線城市，與全國房價的平均水平也差距不大。而截止到去年，全國商品房成交均價7546元/平方米，上海和北京的房價分別達到48384元每平和67951元每平。

經(jīng)過將近二十年時間，全國平均房價來到當初的接近四倍，京滬等一線城市更是上漲到十倍以上。這個房價暴漲的過程，并不是一朝一夕形成。在這么長的時間內，要想制定一個關于房地產(chǎn)的再分配方案，以中國的行政效率，其實并不難。但為何此事一直拖到今天呢？

人們都說房地產(chǎn)是“暴利行業(yè)”，那么關于商業(yè)當中的暴利，其實中國的司法早有解釋，例如《價格法》中明確規(guī)定禁止散布虛假消息、哄抬價格、操縱價格等行為，并且對過高的利潤也有具體的稅務條例，即在50%到100%的盈利就成為暴利，必須繳付累進的稅率。

這些現(xiàn)成的具體法規(guī)，完全可以用來遏制房地產(chǎn)十多年來出現(xiàn)的很多亂象。然而事實上任何法規(guī)面對地產(chǎn)業(yè)卻是毫無效力。這又是什么原因？

舊法不用，新法不立，這才是十多年來地產(chǎn)行業(yè)暴利背后的真相。這些亂象背后到底是出于一種“不愿”還是“不能”，很值得我們思索。

事實上，盡管這些年來有關部門對于房地產(chǎn)進行了很多所謂的調控政策，但那本質上并不是在遏制房價上升，而是在利用行政手段改變房價增長的趨勢和幅度。

從2000年至今，中國出臺了不計其數(shù)的調控政策。例如在今年10月，不同地區(qū)就發(fā)布了多達34次房地產(chǎn)調控政策。結果我們也看到了，所有這些調控政策的效果僅僅是一些表面文章，房價依然走到了十年前的幾倍乃至十幾倍。于是，很多人寄希望于房地產(chǎn)稅能真正降房價。但問題是，有關部門真的忍心降房價嗎？

答案很可能是一個大大的“不”字。

因為人們在痛恨高房價的同時也非常明白一件事：如果中國的房地產(chǎn)業(yè)垮掉，中國經(jīng)濟也將一起垮掉。試問，令房價驟降的這個大膽實驗，誰敢輕易嘗試？這句話換個表達方式也就是說，中國經(jīng)濟不過是中國房地產(chǎn)的一個組成部分，房地產(chǎn)早已反噬、綁架了經(jīng)濟。

我們在閱讀中國的經(jīng)濟數(shù)據(jù)的時候，需要注意到一個細節(jié)，我們對于官方頻繁發(fā)表經(jīng)濟的各種數(shù)據(jù)可以嗤之以鼻，但房市的相關數(shù)據(jù)卻是如此重要，以至于我們絕不應該錯過房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的任何細節(jié)，例如拿地面積和單價、開工面積以及各城市的均價、成交量等等……房產(chǎn)的各項數(shù)據(jù)往往比官方發(fā)布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)更能反映出經(jīng)濟的真實狀況。

說穿了，中國的經(jīng)濟數(shù)據(jù)不過是房地產(chǎn)的衍生數(shù)據(jù)。

二，房價過高，房租過低，恰恰是經(jīng)濟糟糕的表現(xiàn)

中國的房地產(chǎn)是一個非常奇葩的行業(yè)，它既是虛擬行業(yè)，也是實體行業(yè)。在實體經(jīng)濟層面，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，房地產(chǎn)業(yè)與其上下游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)較多，行業(yè)帶動效應明顯。

房地產(chǎn)業(yè)與其上下游行業(yè)之間呈現(xiàn)出“一榮俱榮、一損俱損”的相依性特征。因此，房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟增長中一直扮演重要角色，曾被國務院視為“支柱行業(yè)”。

這個“支柱行業(yè)”一直以來都是整個產(chǎn)業(yè)鏈上各行業(yè)泡沫的唯一樞紐中心。根據(jù)一篇研究報告，房地產(chǎn)業(yè)與有色金屬業(yè)、建筑裝飾業(yè)、銀行金融業(yè)和機械設備業(yè)這個幾大板塊之間存在顯著的泡沫相依性，且各行業(yè)之間相依性很強，房地產(chǎn)業(yè)泡沫會明顯影響到上下游行業(yè)泡沫的影響，從而起到中心蓄水池的作用。

當房地產(chǎn)繁榮的時候，中國經(jīng)濟就繁榮，反之亦然。也可以說，中國經(jīng)濟這些年的繁榮不過是房地產(chǎn)的繁榮帶給我們的一種錯覺?；蛘哒f，自2009年的經(jīng)濟刺激計劃實行以來，受到刺激計劃的影響，中國的大量投資涌入房地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)加速升溫，迅速成為一個巨大的投機市場。

顯然，房價的上升會帶動開發(fā)商進一步進行拿地開發(fā)的動力，從而帶動上下游產(chǎn)業(yè)的繁榮。同時，由于80%以上的城市居民都有不止一套住房，因此房價上升會產(chǎn)生財富效應，促進消費。

房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條之長，在中國找不到第二個行業(yè)可與之相比。正所謂一業(yè)興而百業(yè)旺，中國經(jīng)濟的結構轉型、去產(chǎn)能、供給側等等的改革，其實都是建立在房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)興旺的前提下。

更要命的是，由于中國經(jīng)濟已淪為房市的附屬品，這直接造成了中國人的資產(chǎn)結構嚴重扭曲。如今在一線城市財富狀況較好的家庭，幾乎都是依靠房價上漲致富的，他們本身并未創(chuàng)造任何價值和財富，即使有所創(chuàng)造，也遠遠達不到房價幾倍、十幾倍的增長比率。

這也就可以解釋為什么中國一線城市的房屋租金回報率在全球主要城市中排名很低。香港、廣州、上海、深圳、北京幾大城市，租金回報率僅為1.4%（北京）到2.2%（香港），遠遠低于紐約、洛杉磯、東京、倫敦等國際都市至少4%到5%的租金回報率。

這個數(shù)據(jù)并不是說明中國的房地產(chǎn)泡沫巨大，而應該反過來理解，是經(jīng)濟狀況非常糟糕的表現(xiàn)，人們的勞動收入根本支付不起能與高房價匹配的租金。所以，現(xiàn)在你知道地產(chǎn)商為啥從不主動持有物業(yè)，而只把土地和開發(fā)中的地產(chǎn)作為其資產(chǎn)了吧。作為局中人，他們其實一開始就清楚，自己做的是一錘子買賣。

毫不夸張的說，中國經(jīng)濟目前的發(fā)展水準根本撐不起這種“接軌國際”的房價，最后能買得起房的只有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的相關人士。

至于一般老百姓，20年來工資和股票都沒怎么漲，唯一漲了的就是房產(chǎn)，其資產(chǎn)結構已經(jīng)被房地產(chǎn)嚴重扭曲并鎖死（房產(chǎn)占總資產(chǎn)價值80%以上）。普通家庭的現(xiàn)金流只能靠房地產(chǎn)來換，并且這一扭曲的財務結構無法復原。如果對他們征收房產(chǎn)稅，無異于直接要他們的命。

三，無論征不征房地產(chǎn)稅，都無法抑制房產(chǎn)的全面泡沫

如上文所說，房地產(chǎn)牽扯廣泛的上下游行業(yè)，直接決定著城市普通人的財富凈值和消費水平，同時，房地產(chǎn)抬高的資產(chǎn)價格，反過來造成了市場整體的成本陡然增加，使得中國的人口紅利過快耗盡，經(jīng)濟陷于困局。這種全方位綁架經(jīng)濟的狀況，也可以被稱為“地產(chǎn)霸權”。

“地產(chǎn)霸權”原為香港一位地產(chǎn)從業(yè)者多年前寫的一本書名，內容是剖析香港地產(chǎn)業(yè)的運作與結構。其中，作者認為香港的地產(chǎn)業(yè)畸形繁榮形成了一個掌握地產(chǎn)的“上層階層”，這個階層控制了地產(chǎn)的政策乃至房價，不斷從中攫取巨大的利益。更為關鍵的是，由于地產(chǎn)霸權已形成多年，利益巨大，因此它很難易手或者因為普通人的不滿而做出任何實質改變。

如果認為內地的情況會好過香港，那根本就是不切實際的幻想。在某種程度上，內地的情況可能會比香港還要糟糕。面對業(yè)已形成的“地產(chǎn)霸權”，依靠房地產(chǎn)稅的辦法也是無法從根本解決問題。

依照財政部所對外透露的房地產(chǎn)稅實行辦法，其中的一個原則是各地根據(jù)當?shù)厍闆r具體制定。我們可以推想：房價過高的地方，例如一線城市，可以作為典型來給全國做榜樣。但顯然，對于那些房價還沒有上漲起來的二三線以下城市，征收房產(chǎn)稅顯然不合時宜，并且很可能會造成當?shù)亟?jīng)濟的滑坡。

實際上，這個趨勢從地產(chǎn)開發(fā)商在這一兩年的“改旗易幟”當中就可看出端倪。根據(jù)仲量聯(lián)行的報告，中國地產(chǎn)開發(fā)的主力軍自2016年以來，已經(jīng)徹底改變，私營資本全面的被國有資本取代。

國內投資經(jīng)歷了強勁擴張，過去八年的年復合增長率達15.4%，受益最大的就是國資。國資如今全面進入地產(chǎn)業(yè)，肯定也是看中房地產(chǎn)的長期增長率。當然，他們現(xiàn)在的著眼點，并非一線，而是不那么敏感但卻市場更廣闊的二三線及以下城市。

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年上半年，盡管經(jīng)歷各種調控，但全國土地出讓金的總量并沒有下降。在一線之外，武漢、南京、合肥、杭州、蘇州、天津、鄭州、重慶等地都超過300億元。這些城市，都是二線及以下的城市。

此外，據(jù)統(tǒng)計在非一線城市當中，房地產(chǎn)投資占當?shù)谿DP比例明顯要大大高于一線城市。如三亞、海口、鄭州、西安、杭州等地，房地產(chǎn)投資占據(jù)GDP比例從23%到43%不等，最高的三亞高達86%，而北上深三個城市只有9%到16%。

可見，不同等級城市間的“地位差距”十分明顯。這個趨勢和二十年前完全反過來了，在過去，是一線城市和強二線城市的地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)GDP比例的50%以上，小城市的房地產(chǎn)開發(fā)比重非常小。這個數(shù)據(jù)的扭轉，才是最危險的趨勢。

顯然，最先開始征收房地產(chǎn)稅的、征收幅度最大的地區(qū)，必然是一線城市，首先在于其在全國的示范作用，第二是由于地產(chǎn)業(yè)在當?shù)亟?jīng)濟中所占地位已經(jīng)不那么重要。

十幾年來，由于一線城市對高端人才的極強吸附力，它們已經(jīng)依靠血淋淋的“地產(chǎn)變現(xiàn)”完成經(jīng)濟增長的轉型。但是這個過程，在相對落后的二三線城市目前還沒有完成，并且在某些人口凈流出過快的城市，這個過程可能永遠都不會完成。這些地方，地產(chǎn)泡沫是毫無實體的支撐的。

在不遠的未來，房地產(chǎn)稅大張旗鼓開征的時候，我們才更應該警惕現(xiàn)在過度開發(fā)留下的這顆定時炸彈：全國多達兩百個以上的中小城市蘊含巨大的地產(chǎn)泡沫，它們是不是下一個次貸危機，泡沫會不會爆呢？房地產(chǎn)稅什么的，搞不好只是這次危機來臨前的一個轉移視線的障眼法。

最后，房地產(chǎn)稅會收到誰的身上來？顯然不是房地產(chǎn)商、銀行或企業(yè)，稅收棒子還是會落到普通人頭上，是那些市場消息不太靈通，前些年沒能及早出手房產(chǎn)轉移資本的人。這些持有地產(chǎn)的人雖然比城市的打工族有錢得多，但他們實際上并不屬于掌握著地產(chǎn)命脈的“霸權階層”，而無非是普通人當中財運稍好一點的人而已。

如今，有關地產(chǎn)稅的話題非?；馃?，很多人熱情支持，但仔細一思考，實際上也不過是在玩同一個套路：發(fā)動沒錢的群眾斗有點錢的群眾，地產(chǎn)階層愜意的作壁上觀，漁翁得利。對升斗小民來說，還是那句話，認真你就輸了。