推動“住有所居”邁向“住有宜居”，實(shí)施“‘三色’管理機(jī)制+宗地綜合評價(jià)評分機(jī)制”優(yōu)選宗地，推出“銀行保函代替土地競買保證金”“競買保證金一鍵退付”等利企舉措……一項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)化商品住宅用地出讓的務(wù)實(shí)舉措，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序、趨暖向好。為了貫徹落實(shí)中共中央政治局會議決策部署，自然資源部日前召開商品住宅用地出讓視頻座談會，請重點(diǎn)城市介紹情況、交流經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想、拓展思路、提振信心，共同營造良好的市場氛圍，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。上海、南京、杭州、武漢、成都、蘭州六城市自然資源部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹了今年1月～9月商品住宅用地出讓情況，分享了商品住宅用地地塊選取、市場規(guī)則優(yōu)化、土地宣傳推介、便企服務(wù)等方面的經(jīng)驗(yàn)做法；相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜揖彤?dāng)前土地利用市場形勢進(jìn)行了交流。各城市普遍反映，當(dāng)前住宅用地市場整體趨穩(wěn)向好，但區(qū)位分化明顯、冷熱不均，優(yōu)勢地區(qū)、優(yōu)質(zhì)地塊熱度顯著提升。各地在實(shí)踐中根據(jù)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的最新變化，依據(jù)自身實(shí)際情況，加強(qiáng)規(guī)劃資源統(tǒng)籌，強(qiáng)化精準(zhǔn)市場調(diào)控，優(yōu)化營商環(huán)境，探索形成了一系列行之有效的經(jīng)驗(yàn)做法。

規(guī)劃引領(lǐng)，提振市場信心

今年以來，上海市堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展“一條主線”，推進(jìn)商品住宅用地出讓工作，用好土地，提供好房子，助力加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。上海市規(guī)劃和自然資源局加強(qiáng)國土空間規(guī)劃布局引領(lǐng)，按照市場需求，聚焦主城區(qū)等規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)地區(qū)，結(jié)合地塊準(zhǔn)備成熟度，加大區(qū)位條件好、公共服務(wù)設(shè)施齊全、交通出行便捷、市場需求旺盛地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。上海市按照“一地一方案”原則，提前對擬出讓地塊的規(guī)劃條件、建設(shè)品質(zhì)、配建要求等加強(qiáng)指導(dǎo)和跟蹤，并結(jié)合地塊周邊配套、新房去化、二手房交易等情況，同相關(guān)部門會商，對可能“過冷過熱”區(qū)域的地塊，分類采取不同的出讓模式，科學(xué)合理確定具體出讓方案，確保交易平穩(wěn)。“減量提質(zhì)”是南京市2024年商品住宅用地的供應(yīng)模式。南京市根據(jù)市場供需情況，在控制商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模的同時(shí)，通過優(yōu)化規(guī)劃積極提升地塊品質(zhì)，印發(fā)《關(guān)于支持住宅品質(zhì)改善提升若干舉措》適當(dāng)優(yōu)化容積率、建筑高度等強(qiáng)度指標(biāo)，鼓勵(lì)統(tǒng)籌布局居家養(yǎng)老用房、底層架空、風(fēng)雨連廊等小區(qū)開敞空間和配套設(shè)施，推動“住有所居”邁向“住有宜居”，最大程度提升住宅小區(qū)的品質(zhì)。

南京街景。左毅 攝

與南京市提升住宅品質(zhì)的措施相似，武漢市推進(jìn)住宅產(chǎn)品向高品質(zhì)和多樣化升級，鼓勵(lì)在公共空間、戶型設(shè)計(jì)、地下空間等方面探索住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新。此外，該市從用地拆分、方案優(yōu)化、合理定價(jià)、政策賦能等方面多管齊下，順應(yīng)當(dāng)前市場形勢，策劃推出多宗地段優(yōu)越、配套成熟的優(yōu)質(zhì)精品住宅或“小而精”商服項(xiàng)目，受到市場熱捧，產(chǎn)生激烈競價(jià)，有效提振了市場信心。杭州市主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，對臨河、臨湖等具有景觀優(yōu)勢、板塊內(nèi)缺少改善項(xiàng)目的潛力地塊，優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)，實(shí)施差異化供地，滿足改善型住房需求；優(yōu)先將住宅用地選址在軌道交通站點(diǎn)周邊，推進(jìn)15分鐘便民生活圈配套落地，提升市場吸引力。該市還通過調(diào)整部分商業(yè)商務(wù)用地用途、適當(dāng)降低商住兼容用地的商業(yè)占比等方式，推動丁橋單元、西興單元地塊以理想價(jià)格順利成交。作為我國西北地區(qū)的重要城市，蘭州市以小地塊出讓撬動土地市場良性運(yùn)轉(zhuǎn)。2023年，蘭州市對七里河區(qū)1宗低效土地進(jìn)行了收儲，并推動收儲的約63畝低效用地再開發(fā)。其中，27畝作為市政道路和消防用地予以管控，22畝為住宅用地，14畝為商業(yè)商務(wù)用地。今年7月，蘭州市將22畝住宅用地順利掛牌供應(yīng)，計(jì)劃建設(shè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。目前，項(xiàng)目已順利落地實(shí)施，向房地產(chǎn)市場釋放了積極信號。

中國國土勘測規(guī)劃院總師趙松認(rèn)為，地方政府在尊重市場規(guī)律的前提下主動作為、精準(zhǔn)謀劃，順應(yīng)市場規(guī)律，響應(yīng)公眾需求，彰顯了政府的有效作為，體現(xiàn)了管理定位、管理工具的升級與優(yōu)化。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸表示，參會城市及時(shí)調(diào)整規(guī)劃、供地計(jì)劃和節(jié)奏，根據(jù)市場供求關(guān)系變化調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件，尊重和適應(yīng)了市場需求；及時(shí)調(diào)整土地增量供應(yīng)、前端儲備、后端更新盤活等空間供應(yīng)工作的聯(lián)動關(guān)系，增強(qiáng)了管理協(xié)同。

優(yōu)化規(guī)則，激發(fā)市場活力

針對全國土地市場整體熱度低的實(shí)際情況，上海、杭州、成都、蘭州立足實(shí)際、因地制宜，完善出讓規(guī)則，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，激發(fā)市場活力，推動土地市場良性發(fā)展。在做好保障性住房供應(yīng)的前提下，上海市堅(jiān)持商品住宅用地出讓的市場化配置，完成交易規(guī)則“三個(gè)跨越”，實(shí)施“雙高雙競”“雙放開”，不斷向市場釋放積極信號，為房地產(chǎn)市場注入信心和動力。上海局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，“雙高雙競”就是采用兩輪競價(jià)、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在一個(gè)階段競爭達(dá)到上限或者出現(xiàn)競買人條件一致的情況下，轉(zhuǎn)入下一階段競爭，鼓勵(lì)開發(fā)主體打造優(yōu)質(zhì)住房產(chǎn)品，由企業(yè)根據(jù)市場供求關(guān)系自主確定商品住宅銷售價(jià)格，即地價(jià)房價(jià)“雙放開”。今年1月～9月，杭州市采用及時(shí)調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏、分區(qū)域錯(cuò)開供地等方式，推動土地市場調(diào)控和土地出讓，共公告出讓16批次住宅用地。杭州市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，杭州市在住宅用地出讓前逐宗分析研判市場需求并落實(shí)招商，成熟一宗出讓一宗，有效維護(hù)了土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。同時(shí)，在土地市場需求較為旺盛的板塊，為避免對前期出讓地塊的商品房去化和二手房市場造成沖擊，杭州市適度放緩出讓節(jié)奏，避免區(qū)域短時(shí)間供應(yīng)量過大。比如錢江新城二期板塊有14宗待出讓宅地，截至目前該區(qū)域只安排了2宗地塊出讓。為了提升計(jì)劃編制及執(zhí)行的精準(zhǔn)性和科學(xué)性，成都市自2022年起創(chuàng)新性開展經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)“三色”管理機(jī)制，結(jié)合各區(qū)（市）縣前五年土地供應(yīng)情況、已供項(xiàng)目開工率、批而未供和閑置土地處置情況、存量住宅及商業(yè)用地規(guī)模、商品住宅銷售周期及存量規(guī)模等多項(xiàng)指標(biāo)，精準(zhǔn)賦色并分類管控供地計(jì)劃及節(jié)奏，對完成較差的“紅色”區(qū)域嚴(yán)控供應(yīng)、對“橙色”區(qū)域適度安排供應(yīng)，對“綠色”區(qū)域加快推進(jìn)供應(yīng)。面對房企對投資拿地更趨穩(wěn)慎，投資額度不斷壓縮，以及選地優(yōu)中選優(yōu)的實(shí)際情況，2024年起成都市宗地選擇從“政府覺得好”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;市場覺得好”，建立土地供應(yīng)綜合評價(jià)機(jī)制，全面考慮宗地的房地價(jià)差、片區(qū)土地市場健康度及活躍度、功能配套度等指標(biāo)，對每批次擬供宗地逐宗評價(jià)，綜合評分，擇優(yōu)供應(yīng)，評分較高宗地加快供應(yīng)、評分一般宗地適時(shí)供應(yīng)、評分較低宗地暫緩供應(yīng)。成都市錦江區(qū)金融城三期板塊的一宗24畝住宅用地，是該市實(shí)施“‘三色’管理機(jī)制+宗地綜合評價(jià)評分機(jī)制”優(yōu)選宗地，最終以溢價(jià)率42%成交。中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員李嘉表示，土地要素保障要注重房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性變化，平衡房地產(chǎn)新模式轉(zhuǎn)型中市場與保障、租與售、新增與存量、剛性需求與改善性需求的關(guān)系，保質(zhì)保量完成用地要素保障。優(yōu)化市場交易規(guī)則，是注重短期與長期平衡，推動嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量的有益嘗試。中國農(nóng)業(yè)大學(xué)教授朱道林認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)控要引導(dǎo)市場健康、安全、穩(wěn)定地發(fā)展，市場交易規(guī)則應(yīng)從推動供求平衡、價(jià)格平穩(wěn)、防止空置閑置角度，不斷優(yōu)化完善。

利企服務(wù)，實(shí)施精準(zhǔn)招商

南京市通過“用地預(yù)申請”“銀行保函代替土地競買保證金”“土地‘帶押過戶’”等方式，對接市場需求，持續(xù)完善土地出讓服務(wù)；增加見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式，將企業(yè)購地自有資金審查由前置改為競得后審查，競買保證金在土地成交當(dāng)天即可退還，減輕企業(yè)資金壓力。為提高審批效率和優(yōu)化服務(wù)，杭州局召集房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)聽取意見建議，及時(shí)回應(yīng)企業(yè)合理訴求；推出“銀行保函代替土地競買保證金”“競買保證金一鍵退付”等利企舉措，切實(shí)幫助企業(yè)提升資金、人力利用效率，持續(xù)推進(jìn)營商環(huán)境提升。此外，杭州局會同各區(qū)政府和做地單位，通過上門招商，面對面對接房企，提高招商的針對性和時(shí)效性。該局通過印發(fā)《讀地手冊》、“讀地云”網(wǎng)上讀地、重點(diǎn)地塊專題推介會等方式持續(xù)推介土地。武漢市用好現(xiàn)代信息服務(wù)手段，以構(gòu)建“公開透明、信息集聚、統(tǒng)一規(guī)范”的現(xiàn)代土地市場信息服務(wù)體系為目標(biāo)，通過線下的土地推介會以及線上的“漢地云”、土地超市等平臺，多種形式開展土地展示和推介，面向各類市場主體提供方便快捷的用地選擇，實(shí)現(xiàn)土地的精準(zhǔn)匹配和科學(xué)定制。成都市統(tǒng)籌開展全市春季、秋季“安家成都”系列活動，主動將住房與土地資源、家居家裝、汽車、文旅等聯(lián)動推薦，鏈接“以舊換新”“房票”“消費(fèi)券”等政策形成疊加效應(yīng)，提升市場關(guān)注度，促進(jìn)聯(lián)動消費(fèi)。區(qū)（市）縣層面主要通過“走出去”“請進(jìn)來”等方式，加強(qiáng)與房企及相關(guān)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，組織看地團(tuán)、看房團(tuán)、看展團(tuán)，主動帶企業(yè)看好地、看好盤、看好品質(zhì)。“以地招商，開展精準(zhǔn)推介”是蘭州市招商引資的工作原則。蘭州市從市場需求和資源挖掘雙向發(fā)力，系統(tǒng)梳理主城四區(qū)土地資源，全面排摸閑置低效用地，摸清企業(yè)拿地意愿需求，編制了2024年蘭州市主城四區(qū)供地清單和精品土地推介手冊。同時(shí)，蘭州市健全常態(tài)化土地推介機(jī)制，重點(diǎn)加快主城四區(qū)改善型住宅用地做地儲備供應(yīng)，積極赴外地上門推介優(yōu)質(zhì)土地資源，舉辦土地推介座談會，邀請32家房地產(chǎn)企業(yè)推介21宗、2590畝優(yōu)質(zhì)土地，努力實(shí)現(xiàn)土地市場需求端與自然資源政策供給側(cè)同頻共振、協(xié)調(diào)推進(jìn)。在中國人民大學(xué)教授呂萍看來，各地自然資源部門能夠積極主動、高水平服務(wù)市場，通過各種形式了解市場動態(tài)，把握需求積極應(yīng)對市場變化，為各地土地市場企穩(wěn)提供了政策支持和服務(wù)保障。

來源|中國自然資源報(bào)