“地產(chǎn)老炮”如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，他將為難題重重的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)哪些改變？本期和訊房產(chǎn)《大咖和你說(shuō)》將對(duì)話中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、優(yōu)鋪網(wǎng)創(chuàng)始人陳云峰，聽(tīng)他聊地產(chǎn)之道。

  “切莫讓去年的火爆市場(chǎng)沖昏了頭腦”

和訊房產(chǎn)：今年很多房企在定業(yè)績(jī)目標(biāo)時(shí)還是比去年高出不少，對(duì)此，您怎么看？

陳云峰：這是上市房企對(duì)于業(yè)績(jī)的要求使然，但是今年的市場(chǎng)很難達(dá)到業(yè)績(jī)目標(biāo)。北京（樓盤）現(xiàn)在面臨土地供應(yīng)短缺，新房量少的局面，2017年是銷售小年，這是毋庸置疑的。如果房企在定目標(biāo)時(shí)不遵循市場(chǎng)規(guī)律，是會(huì)付出代價(jià)的。切莫讓2016年市場(chǎng)政策性的火爆沖昏了頭腦。

和訊房產(chǎn)：往年北京樓市帶動(dòng)周邊樓市發(fā)展，但今年比較反常，環(huán)京熱先于北京熱，您對(duì)這種現(xiàn)象怎么看？

陳云峰：中國(guó)還處于高速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人口紛紛涌向北上廣深，但受制于這些城市高企的房?jī)r(jià)，需求自然外溢至周邊城市群。

環(huán)北京樓市是投資改善和首次置業(yè)并存。根據(jù)樓市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，環(huán)京區(qū)域的房產(chǎn)5年翻番，相當(dāng)于每年的投資回報(bào)率是20%，如果貸款買房，首付只付30%，獲得100%的收益，實(shí)際是以30%換取了100%的收益，投資回報(bào)率相當(dāng)于翻了3-4倍。這正是京津冀一體化的政策和城市群的發(fā)展帶來(lái)的結(jié)果。

短期內(nèi)，環(huán)京區(qū)域仍然面臨空置率高、有價(jià)無(wú)市的窘境，但是隨著地鐵或者高鐵的投入，公共服務(wù)配套的完善，這些問(wèn)題便會(huì)不攻自破。

經(jīng)過(guò)前一輪房?jī)r(jià)的飆升，現(xiàn)在很多人都明白上班不如買套房，北京的房買不起，退而求其次在環(huán)京區(qū)域置業(yè)，地鐵高鐵一旦開(kāi)通，十年翻兩到三番是沒(méi)有問(wèn)題的。所以說(shuō)，中國(guó)的房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間，房?jī)r(jià)年年都嫌高，年年都在漲，這是不可控的，這背后除有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大背景外，很大程度上是M2增速在支撐。

但是投資周邊樓市仍然存在風(fēng)險(xiǎn)，比如經(jīng)濟(jì)的下滑或者是國(guó)家政策的緊縮，都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下滑。