和訊房產(chǎn)消息 與優(yōu)鋪網(wǎng)創(chuàng)始人陳云峰的初識(shí)是在一場(chǎng)活動(dòng)中。在陳云峰不遺余力的“吆喝”下，短短10分鐘內(nèi)，任志強(qiáng)代言的阿拉善“任小米”由最初的1份認(rèn)購增至50份。陳云峰說，“任志強(qiáng)代言的任小米，代表的是地產(chǎn)人的公益信仰，必須為這份信仰助威。”陳云峰的熱心腸和號(hào)召力在地產(chǎn)圈是有目共睹的。

“地產(chǎn)圈的職業(yè)經(jīng)理人雖然賺得多，有地位，但他們也有職業(yè)隱憂。一個(gè)項(xiàng)目干4-5年就結(jié)束了，還得重新找崗位。中經(jīng)聯(lián)盟這么多年，幫助很多職業(yè)經(jīng)理人找到新崗位，實(shí)現(xiàn)新價(jià)值。”陳云峰另一重身份是中經(jīng)聯(lián)盟秘書長，這也是他最引以為傲的。

“劉曉光有威望不僅是因?yàn)樗鞘讋?chuàng)的董事長，而且是因?yàn)樗麆?chuàng)造了阿拉善公益組織，是阿拉善創(chuàng)始人。王石牛，不僅是因?yàn)樗麆?chuàng)造了萬科，也因?yàn)樗麆?chuàng)造了中城聯(lián)盟，而且也是阿拉善聯(lián)合創(chuàng)始人之一，平臺(tái)的力量是無窮的。中經(jīng)聯(lián)盟也是房地產(chǎn)圈為數(shù)不多的有公信力的公益組織之一，作為創(chuàng)始人我也很自豪。”陳云峰說。

典型的金牛男。向善，執(zhí)著，熱心腸，有情懷，有責(zé)任。這就是陳云峰。

職業(yè)生涯起于國美電器，他是商業(yè)帝國國美電器的核心團(tuán)隊(duì)成員，后來在地產(chǎn)圈深耕十多年，陳云峰對(duì)商業(yè)和地產(chǎn)都有獨(dú)到的理解，對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的普遍困境，他也最清楚問題所在和解決之道。他說自己要做的事情就是商業(yè)地產(chǎn)的“專家”、“醫(yī)生”，專治商業(yè)地產(chǎn)各類“綜合征”。

2016年11月24日，陳云峰融合互聯(lián)網(wǎng)+金融+商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)鋪網(wǎng)正式對(duì)外品牌發(fā)布，優(yōu)鋪致力于成為中國商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的第一品牌。

3月28日，在北京（樓盤）最嚴(yán)“商辦”限購出臺(tái)兩日后，優(yōu)鋪與東方邦信簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，東方邦信成為優(yōu)鋪的戰(zhàn)略投資者。成立短短4個(gè)月，優(yōu)鋪便獲得毛大慶旗下優(yōu)享創(chuàng)智、以及王軍旗下中投置地、陳梁旗下中投合眾資本等機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略投資，其中還有很多中經(jīng)聯(lián)盟的會(huì)員。目前，其天使輪融資額已達(dá)3000萬元，完全是刷臉、看人品，這在資本的寒冬絕對(duì)是個(gè)奇跡。

共享精神，這是陳云峰最推崇的。在陳云峰看來，優(yōu)鋪就是體現(xiàn)共享功能。“優(yōu)鋪共享平臺(tái)、經(jīng)紀(jì)人、金融、數(shù)據(jù)、客戶、房源都要共享。”陳云峰說。

在陳云峰看來，嚴(yán)厲的政策是逼著商辦物業(yè)回歸運(yùn)營本質(zhì)、讓開發(fā)商重視運(yùn)營、注重長遠(yuǎn)收益，而不是一錘子買賣。北京326商辦新政將成為一個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，面臨更大的租售壓力，開發(fā)商的苦日子來了，但是對(duì)于像優(yōu)鋪這樣的第三方專業(yè)平臺(tái)，更加凸顯專業(yè)價(jià)值和渠道價(jià)值，北京3.26商辦限購新政對(duì)優(yōu)鋪來說是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。

從業(yè)近20年，陳云峰從最初的國美第一城到如今的優(yōu)鋪，從曾經(jīng)的商品房操盤手到如今國內(nèi)首家商業(yè)地產(chǎn)租售平臺(tái)的創(chuàng)始人，他見證了商業(yè)地產(chǎn)完整的發(fā)展路徑。

“地產(chǎn)老炮”如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，他將為難題重重的商業(yè)地產(chǎn)帶來哪些改變？本期和訊房產(chǎn)《大咖和你說》將對(duì)話中經(jīng)聯(lián)盟秘書長、優(yōu)鋪董事長陳云峰，聽他聊地產(chǎn)之道。

 “商辦新政的出臺(tái)意味著市場(chǎng)迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)”

和訊房產(chǎn)：北京3•26商辦新政，會(huì)給商辦市場(chǎng)帶來哪些影響？目前業(yè)界的看法不一。您怎么看新政對(duì)市場(chǎng)的影響?

陳云峰：業(yè)界對(duì)3•26新政的嚴(yán)厲性估計(jì)并不足。實(shí)際上，新政意味著商業(yè)地產(chǎn)將迎來轉(zhuǎn)折性時(shí)代。

一是調(diào)控升級(jí)。商辦限購，其中涉及寫字樓、公寓、商業(yè)，也可以說適用于所有非住宅。

二是終結(jié)散售。最厲害的是限面積，500平方米。一般在傳統(tǒng)商業(yè)切分中，小于100平方米，占50%；100--350平方米，占30%，300-500平方米占20%，500平方米以上只占10%，也就是說大于500平方米的商業(yè)就像生孩子時(shí)生雙胞胎一樣，現(xiàn)在文件規(guī)定：必須生雙胞胎。

三是鼓勵(lì)投資：限個(gè)人不限公司，公司可以買；

四是支持租賃和運(yùn)營：限售不限租賃，商辦物業(yè)運(yùn)營時(shí)代來臨。

五是開發(fā)商賣房子會(huì)更難，很難，非常難。必須轉(zhuǎn)型。

六是行業(yè)變革。以北京為首的中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)來臨。2017年，中國房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)來臨。

和訊房產(chǎn):3月份以來，除了熱點(diǎn)一線、二線城市，包括很多三四線城市都相繼收緊調(diào)控政策。您如何看待目前的全國樓市狀況？

陳云峰：總體來看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是分化的，一線城市和熱點(diǎn)城市房子不愁賣，但是很多三四線城市嚴(yán)重供過于求。

具體而言，諸如天津（樓盤），鄭州（樓盤），南京（樓盤）、杭州（樓盤），合肥（樓盤）等城市，作為經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，本身消費(fèi)力沒有問題，又有強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在支撐，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)被普遍看好。但是像經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較薄弱的石家莊（樓盤）、蘭州（樓盤）、烏魯木齊等城市，樓市潛力還有待挖掘。

房地產(chǎn)政策方面，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，實(shí)施差別化管理，給予有庫存壓力的城市以刺激政策；而過熱的城市則需要進(jìn)一步限制，同時(shí)，信貸政策也要根據(jù)不同的市場(chǎng)熱度進(jìn)行調(diào)整。

和訊房產(chǎn):您如何評(píng)價(jià)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)？對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)如何判斷？

陳云峰：去年房價(jià)和成交量的大幅上漲，一定程度上透支了市場(chǎng)需求。2016年北京房價(jià)、成交量上漲了35%-40%，已經(jīng)超過了歷史最好水平的2007年。

今年的樓市總體趨勢(shì)是回調(diào)，成交量下降，價(jià)格受影響，對(duì)于需求旺盛，供應(yīng)有限的北京來說，房價(jià)不可能跌，但是增速會(huì)明顯下降。從前兩個(gè)月的成交數(shù)據(jù)看，成交量已經(jīng)下滑到2015年的水平，照此來看，今年的銷售量應(yīng)該會(huì)下滑30%左右，對(duì)于去年能夠達(dá)到3000億業(yè)績的房企來說，假設(shè)項(xiàng)目體量不變，今年的業(yè)績應(yīng)該會(huì)回落到2100億的水平。

2017年是房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩(wěn)的一年。以前給過一二線城市的利好政策，將陸續(xù)收回，進(jìn)一步限購限貸限價(jià)，不排除會(huì)給三四線一些鼓勵(lì)政策，這是符合預(yù)期的。

 “切莫讓去年的火爆市場(chǎng)沖昏了頭腦”

和訊房產(chǎn)：今年很多房企在定業(yè)績目標(biāo)時(shí)還是比去年高出不少，對(duì)此，您怎么看？

陳云峰：這是上市房企對(duì)于業(yè)績的要求使然，但是今年的市場(chǎng)很難達(dá)到業(yè)績目標(biāo)。北京（樓盤）現(xiàn)在面臨土地供應(yīng)短缺，新房量少的局面，2017年是銷售小年，這是毋庸置疑的。如果房企在定目標(biāo)時(shí)不遵循市場(chǎng)規(guī)律，是會(huì)付出代價(jià)的。切莫讓2016年市場(chǎng)政策性的火爆沖昏了頭腦。

和訊房產(chǎn)：往年北京樓市帶動(dòng)周邊樓市發(fā)展，但今年比較反常，環(huán)京熱先于北京熱，您對(duì)這種現(xiàn)象怎么看？

陳云峰：中國還處于高速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人口紛紛涌向北上廣深，但受制于這些城市高企的房價(jià)，需求自然外溢至周邊城市群。

環(huán)北京樓市是投資改善和首次置業(yè)并存。根據(jù)樓市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，環(huán)京區(qū)域的房產(chǎn)5年翻番，相當(dāng)于每年的投資回報(bào)率是20%，如果貸款買房，首付只付30%，獲得100%的收益，實(shí)際是以30%換取了100%的收益，投資回報(bào)率相當(dāng)于翻了3-4倍。這正是京津冀一體化的政策和城市群的發(fā)展帶來的結(jié)果。

短期內(nèi)，環(huán)京區(qū)域仍然面臨空置率高、有價(jià)無市的窘境，但是隨著地鐵或者高鐵的投入，公共服務(wù)配套的完善，這些問題便會(huì)不攻自破。

經(jīng)過前一輪房價(jià)的飆升，現(xiàn)在很多人都明白上班不如買套房，北京的房買不起，退而求其次在環(huán)京區(qū)域置業(yè)，地鐵高鐵一旦開通，十年翻兩到三番是沒有問題的。所以說，中國的房價(jià)還有很大的上漲空間，房價(jià)年年都嫌高，年年都在漲，這是不可控的，這背后除有經(jīng)濟(jì)增長的大背景外，很大程度上是M2增速在支撐。

但是投資周邊樓市仍然存在風(fēng)險(xiǎn)，比如經(jīng)濟(jì)的下滑或者是國家政策的緊縮，都會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的下滑。

“資源整合到資產(chǎn)最重的商鋪上來”

　　和訊房產(chǎn)：除了北京商辦新政將給未來商業(yè)地產(chǎn)格局帶來新的顛覆性影響之外，商業(yè)地產(chǎn)本身運(yùn)營中還存在哪些隱憂？

陳云峰：現(xiàn)在一線城市住宅熱，但是快速增長的房價(jià)，跟萎靡不振的實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成強(qiáng)烈的倒掛，換言之，商鋪售價(jià)跟租金強(qiáng)烈倒掛。一般而言，商鋪的價(jià)格是住宅價(jià)格的1.5倍，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，勢(shì)頭強(qiáng)勁，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，導(dǎo)致商鋪售價(jià)越來越高，租金難漲，商鋪的年投資回報(bào)率低于3%。加之電商的沖擊，商鋪的實(shí)質(zhì)經(jīng)營者都能感受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的寒冬，這是商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的隱憂。

　和訊房產(chǎn)：您為什么選優(yōu)鋪?zhàn)鳛閯?chuàng)業(yè)項(xiàng)目？

陳云峰：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)銷售難、出租難，而商業(yè)地產(chǎn)去庫存的難度和壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，同時(shí)，目前市場(chǎng)上沒有特別有影響力的平臺(tái)來解決這個(gè)問題，立足于解決行業(yè)痛點(diǎn)，優(yōu)鋪網(wǎng)搭建起商鋪?zhàn)馐郾姲钠脚_(tái)。

優(yōu)鋪網(wǎng)采取B2B的業(yè)務(wù)模式，一端是借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用金融手段服務(wù)于開發(fā)商，替開發(fā)商去庫存，招商。另外一端是鏈接房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和商管公司等，讓他們的員工成為優(yōu)鋪眾包經(jīng)紀(jì)人，為他們提供優(yōu)質(zhì)的商鋪?zhàn)馐圪Y源。商鋪的交易與住宅的交易一樣，都是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而對(duì)于買商鋪的客戶關(guān)心的出租問題，我們的平臺(tái)也能提供大量的品牌供選擇。

換言之，優(yōu)鋪網(wǎng)首先要解決信息對(duì)稱問題，用戶通過互聯(lián)網(wǎng)，不僅可以查到每一個(gè)商鋪的售價(jià)和租金，還能查到每個(gè)品牌的招商條件，用技術(shù)手段來解決傳統(tǒng)的商鋪銷售、招商以及交易問題。

　和訊房產(chǎn)：優(yōu)鋪區(qū)別于目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的服務(wù)機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)有哪些？

陳云峰：優(yōu)鋪負(fù)責(zé)顧問、運(yùn)營、租、售、營銷推廣、運(yùn)營、融資等業(yè)務(wù)，做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈一條龍專業(yè)服務(wù)。

與其他機(jī)構(gòu)不同的是，優(yōu)鋪一方面正在聚合大量的商鋪資源、業(yè)主資源、經(jīng)紀(jì)人資源、商戶資源，為未來的眾包模式和營銷轉(zhuǎn)化奠定基礎(chǔ)，另一方面，優(yōu)鋪依托其經(jīng)驗(yàn)，為開發(fā)商提供業(yè)態(tài)定位、品牌落位及委托運(yùn)營服務(wù)。另外，優(yōu)鋪還致力于打通金融這一瓶頸，基金整體收購，而后委托運(yùn)營，這才是商業(yè)地產(chǎn)終極模式。

和訊房產(chǎn)：優(yōu)鋪能解決商業(yè)地產(chǎn)的哪些痛點(diǎn)？

陳云峰：商鋪是所有房地產(chǎn)類別中最復(fù)雜的，它有經(jīng)營的屬性。優(yōu)鋪網(wǎng)實(shí)際上是資產(chǎn)管理軟件，解決商鋪的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題，也就是銷售，還要解決盤活資產(chǎn)的工作，就是招商，一半用銷售體系解決，一半用招商體系解決，兩方面還要匹配上，銷售要帶著租約賣，有的商鋪還要售后返租來賣。如何將傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)解決，而且有及其簡潔的操作和用戶體驗(yàn)，這就是需要突破的難點(diǎn)。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和傳統(tǒng)企業(yè)的根本區(qū)別在于用人不同，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)能夠最大的節(jié)約人工提高效能。優(yōu)鋪網(wǎng)要解決信息對(duì)稱問題，要交易便捷，要實(shí)現(xiàn)鋪源、經(jīng)紀(jì)人和客源的共享，這些都是要用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)解決的。

現(xiàn)在線下的經(jīng)紀(jì)人效率低，平均成交周期長，大額低頻，我們抓住這個(gè)痛點(diǎn)，在業(yè)務(wù)開展方面，采取眾包的形式，跟線下實(shí)體中介公司簽協(xié)議，把他們的經(jīng)紀(jì)人發(fā)展成我們的經(jīng)紀(jì)人。我們從開發(fā)商手里拿到商鋪，線下經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)我們的會(huì)員就能看到這套商鋪信息，這樣就有大量經(jīng)紀(jì)人在為這套商鋪尋找買主，成交之后，我們將這套商鋪傭金的80%給中介公司，由他們?cè)俜峙浣o經(jīng)紀(jì)人。這種模式是在盤整行業(yè)的閑置資源，實(shí)際上是我們共享了中介公司的經(jīng)紀(jì)人，這也是行業(yè)的整體走勢(shì)。